房地产行业事件点评报告：一线城市有望陆续跟进，持续看好政策加码-广州优化限购政策点评

行 业 研 究 2023.09.21 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -21%-15%-9%-3%3%9%22/9/21 22/12/3 23/2/14 23/4/28 23/7/10 23/9/21房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 一线城市有望陆续跟进，持续看好政策加码——广州优化限购政策点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,143.35 销售收入(亿元) 21,729.82 利润总额(亿元) 5,416.11 行业平均 PE 132.46 平均股价(元) 5.66 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《【方正地产】销售弱修复，看好政策加码，坚定推荐地产板块——8 月统计局房地产数据点评》2023.09.19 《【方正金融】京沪认房不认贷政策点评：京沪落实认房不认贷，政策信号持续强化，继续看好地产行情》2023.09.03 《【方正金融】央行调整住房信贷政策点评：政策力度再超预期，下调首付比例、存量房贷利率，继续看好地产行情》2023.09.02 《广州认房不认贷政策点评：引领一线城市，宽松加码、空间仍存，重视地产板块行情》2023.08.30 事件：9 月 20 日，广州发布通知，优化限购和增值税免税年限，主要内容： 1）限购区域调整为：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，本市户籍家庭限购 2 套住房； 2）非本市户籍家庭，购房前 2 年连续缴纳个税或社保证明，限购 1 套住房； 3）越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。 广州成为一线城市排头兵，率先放松限购政策，北上深有望陆续跟进。广州的限购政策调整主要分为两方面：1）限购区域缩小至越秀、海珠、荔湾、天河和白云（除前述 4 个镇以外）；2）非本市户籍家庭购房需要提供的个税或社保证明，由 5 年（南沙为 3 年）缩短至 2 年。在一线城市楼市政策的优化调整中，广州连续担当排头兵角色。广州迈出了一线城市放松限购的第一步后，北京、上海、深圳有望陆续跟进。 限购政策的调整效果预计强于认房不认贷，有望推动广州楼市持续回暖。限购政策影响的人群比认房不认贷更加广泛。认房不认贷主要影响置换型的改善客户，而限购政策除此之外，还会影响增购住房套数的改善型客户、外地户籍家庭客户，甚至部分投资型客户。因此，我们预计广州本次限购政策优化的效果将强于认房不认贷政策，楼市回暖持续性将获得更强保障。 二手房增值税免征期“5 改 2”，降低交易摩擦、激活置换链条，有助于提高二手房市场活跃性。二手房的交易税费相比新房要高，新房交易过程中主要涉及契税，二手房交易过程中涉及契税、个税及增值税。广州市二手房增值税税率为 5.3%，假设一套总价 500 万元、已持有 3 年的商品房，此前在交易过程中需要缴纳 26.5 万元的增值税，较高的交易税费阻碍了二手房的流通，导致市场活跃度不佳。新政之后，前述房产交易过程中则免交增值税，大幅减轻了税费成本，有望提升二手房市场的活跃度。 市场仍然存在认知差，地产政策的宽松力度、加码空间、实施效果有望持续超预期。对于本轮地产宽松的政策力度和加码空间，市场目前仍然较为保守。且目前市场对于这些政策出台后，楼市复苏的持续性仍然抱有疑虑。我们认为，市场对于本轮稳地产的决心有所低估，政策有望持续发力，直至楼市企稳。另一方面，我国楼市中长期仍然具备支撑，尤其在产业基础良好、人口持续集聚的一线和核心二线城市，楼市复苏具备较强的弹性和持续性，金九银十楼市回暖值得期待。 投资建议：持续看好政策加码，坚定推荐地产板块。我们持续提示楼市回暖仍需政策进一步支持，看好后续政策加码空间，广州放松限购印证了前期判断。我们认为后续政策加码空间仍然充足，金九银十楼市回暖值得期待，坚定推荐地产板块。标的方面，核心关注：我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股、越秀地产），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、保利发展）。 风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:广州限购政策调整前后对比 资料来源：中指研究院，广州市政府，方正证券研究所 图表2:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中 H 股股价已按照 2023 年 9 月 21 日汇率折算为人民币； 2）盈利预测、净资产预测等来自于 Wind 一致预测平均值。 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。 免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者，为保证服务质量、控制风险，请勿订阅本报告中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求，方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 本报告版权仅为方正证券所有，本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 评级说明： 类别 评级 说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。 推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。 中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。 减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以