2023年9月房地产行业市场跟踪：重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 石 炻 0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固 ——2023 年 9 月房地产市场跟踪 本期观点  8~9 月房地产政策延续了 7 月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自 2016 年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，随着政策逐步落地，预计将有效降低观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，后市在脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚不牢固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力。  8 月房地产市场在供需两端均进一步走弱，市场复苏动能仍显不足。中诚信国际认为，一方面，8 月底以来密集出台的房地产利好政策对释放刚需、尤其是改善性住房需求具有积极作用，加之 9、10 月历来为传统营销旺季，未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突破高能级城市，短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的虹吸效应或将显现，不同城市间的分化可能加剧，此外，考虑到前期积压二手房挂牌量大且存量消化周期较长，转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放，行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间主要取决于经济复苏进程。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。  中诚信国际观察到，中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态，境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复；民营房企在境内债券市场融资仍较为困难，仅少数企业近期成功发行债券，而无增信发行债券更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场整体表现较为低迷，民营企业流动性来源承压，债券展期的房企数量仍在增加。中诚信国际认为，在市场筑底过程中，民营房企自我造血能力减弱，加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍，对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰，虽然“第二支箭”对缓解部分民营房企流动性起到积极作用，但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复。 www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2023 年 9 月房地产市场跟踪- 重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固 www.ccxi.com.cn 一、 重要政策 （一）“认房不认贷” 8 月 18 日，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 （二）统一首付比例及利率政策下限，降低存量首套住房贷款利率 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 20 个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20个基点。各地可按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》宣布，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平的方式来降低贷款利率。 （三）各地政府响应中央要求纷纷出台利好政策 “认房不认贷”政策方面，一线城市中广州、深圳率先宣布执行，上海、北京随后跟进，同时成都、厦门、武汉、苏州、南京、长沙等大部分二线城市及此前执行“认房认贷”政策的三四线城市中山、惠州、清远、宁德、鄂州、漳州等亦开始落实。 降低首付比例政策方面，一线城市中目前只有广州执行，且只针对二套住房，将二套住房的最低首付比例由原来的 50%（普通住宅）和 70%（非普通住宅）统一降至40%，若首套住房无贷款或贷款已还清，二套住房最低首付比例可降至 30%。二线城市如沈阳、青岛、重庆、南京、大连、郑州、兰州、济南等均已宣布将首套住房和二 3 2023 年 9 月房地产市场跟踪- 重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固 www.ccxi.com.cn 套住房最低首付比例下降至 20%和 30%。三四线城市在此之前大部分已执行较低首付比例标准，因此本轮调整最低首付比例的城市较少。 此外，部分城市如沈阳、南京、大连、天津（市六区以外区域）、青岛、济南、郑州、兰州、福州、武汉、西安、无锡等近期取消了限制性购售政策，广州、南宁、大连等降低了住房贷款利率下限，兰州、大连、南宁等近期推出购房补贴政策，南京、淄博近期推出“卖旧换新”购房模式。 8~9 月房地产利好政策密集出台，延续了 7 月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自 2016 年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，是政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后房地产行业新发展模式探索及长效机制建立的开端。目前包括一线城市在内的全国热点城市已宣布执行“认房不认贷”政策，其中部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠；同时，在高能级城市放松限购、降低首付比例后，为避免被高能级城市虹吸，以沈阳、郑州、南京、无锡、武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购。随着上述政策逐步落地，预计将有效降低购房人观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，在后市脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚需进一步巩固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力，如前期已在一线城市放开二手房指