房地产行业2023年8月月报：8月新房二手房成交同比降幅均收窄，中央与一线城市多项利好落地

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 9 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益》（2023/6/29） 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023年 8月月报 8 月新房二手房成交同比降幅均收窄，中央与一线城市多项利好落地 核心观点  新房： 8 月成交同环比降幅均收窄，累计同比由正转负。8 月 40 城新房成交面积环比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅较上月收窄 3.2pct。1-8月累计同比-1.6%，增幅较上月下降 4.1pct。3月“小阳春”后已经迎来四个月同比增速连续下跌，不过 8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势，市场逐步筑底企稳。  8 月一线城市跌幅大于二三四线城市，不过从累计同比看，仍有 6.4%的正增长。1）一线城市 8 月新房成交面积环比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅较上月扩大 16pct；1-8 月累计同比仍有 6.4%的增长。上海、北京、广州、深圳新房成交环比分别下降 15%、22%、12%、28%，同比分别下降 36%、23%、40%、30%，市场均承压。其中，北京受限于供应；上海 8 月供应回升并未带动成交如期放量，受供应结构影响，南汇、金山等外围边缘区域占比上升，同时成交热度转降。因 8 月一线城市市场显著承压，具备了月末陆续出台“认房不认贷”政策的基础。2）二线城市 8 月新房成交面积环比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄 11.8pct，1-8 月累计同比-6.7%。除福州外，我们跟踪的所有二线城市同比均下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅武汉、青岛、苏州、福州、宁波环比正增长。3）三四线城市 8 月新房成交面积环比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅较上月收窄 6.0pct，1-8 月累计同比+2.8%。三四线城市分化明显，金华、温州同环比正增长，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。  二手房：8 月二手房成交环比增速由负转正，同比降幅收窄。8 月 18 城二手房成交面积环比+4.2%，增速由负转正，同比-8.3%，同比降幅较上月缩小 5.3pct。1-8 月累计同比+25.6%，增幅较上个月下降 5.8pct。8 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分别为-16.2%、-11.5%、14.1%，一线城市同比降幅较上月扩大 1.4pct，二、三四线城市同比增速较上月分别提升 7.1、13.3pct；累计同比增速分别为 13.3%、32.6%、30.5%。 “认房不认贷”等政策落地或将促进置换需求的释放，同步先带动二手房交易，叠加传统“金九”销售旺季到来，我们预计 9 月二手房成交有望企稳回升。从具体城市来看，二手房市场整体仍是跌多涨少。前期热度较高的北京、厦门、南京、苏州等城市成交同比跌幅超 10%，市场还处在调整期。杭州降幅明显收窄至 6%，市场逐渐显现筑底企稳之势。深圳、南宁、韶关、金华成交同环比均有所回升。  库存与去化：8 月整体库存环比略有下降，去化环比上升。截至 8月底 12城新房住宅库存面积为 1.20亿平，环比下降 0.1%，同比下降 3.0%；整体去化周期为 13.3 个月，环比上升 0.3 个月，同比下降 0.7 个月。具体来看，8 成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。  开盘去化率：重点城市开盘去化率低位持稳，杭州、苏州、宁波等城市改善盘拉动热度回升。重点城市 8 月平均开盘去化率为33%，较上月微增 1 个百分点，低位持稳。因 8 月正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。8 月北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，整体去化率稳中有增；青岛、武汉等单月均有 10 个楼盘以上首开或加推，依托于较大的折扣力度，整体去化率低位回升，不过仍低于 25%。另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，如重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，去化表现依旧不佳。  土地市场：8 月全国（300 城）成交土地规划总建筑面积为 1.2 亿平，环比下降 29.3%，同比下降 59.2%，同比降幅较 7 月扩大了13.8pct。虽然北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8 月全国土地市场成交规模仍在低位。本月全国住宅类用地平均溢价率为 3.92%，环比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢价率连续两个月下行。从累计来看，1-8月全国住宅类用地土地成交建面同比下降 32.1%；成交总价同比下降 26.8%；溢价率 5.8%，同比提升 1.7pct。  房企：1）销售：百强房企单月与累计销售同比降幅均扩大。百强房企 8 月单月实现权益销售额 2540 亿元，同比下降41%（前值：-38%）；1-8 月累计实现权益口径销售额 2.97 万亿元，同比-10%（前值：-5%）。TOP20 房企中，1-8 月累计销售额同比增长较快的有：越秀（60%）、华发（39%）、建发（31%）、招蛇（24%）、滨江（22%）、华润（22%）、中海（17%）。2）拿地：8 月核心城市土拍带动下，百强房企拿地量与拿地强度同比提升，但从规模来看仍处于低位。百强房企 8 月单月全口径拿地金额 1634 亿元，同比+60%，拿地强