库存周期系列研究：市场再平衡，房地产政策如何看？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2023 年 09 月 20 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1. 《 红 利 为 盾 ， 科 创 为 矛 》，2023.9.17 2. 《 预 期 切 换 ， 波 动 加 剧 》，2023.9.17 3.《REITs 指数上行，成交活跃度下行周观 REITs2023 年 9 月第 2 周-》，2023.9.17 4.《2023 年 9 月大类资产配置月报 ——服务业回落，制造业重启》，2023.9.14 5.《补库意愿仍低，超预期多在可选消费——深挖财报之 2023 二季报分析-》，2023.9.12 市场再平衡，房地产政策如何看？ 库存周期系列研究 [Table_Summary] 投资要点： 导读：7 月，中央政治局会议对房地产定调趋于积极，并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点，分析了目前房地产市场基本面形势，并对后续商品房销售修复空间进行了测算。  中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善。2023 年以来，各部委关于房地产政策发言趋于积极。“稳地产”成为政策重点关注发力点。7 月 24 日，中央政治局会议提出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”各地因城施策频次有所下降，调整公积金成为主要改善方向，近期各地“认房不认贷”、限购限贷政策也得到不断优化。  展望后市，房地产政策如何看？为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产政策在供给端和需求端持续发力。在供给端在存量提质改造、住房保障体系完善和化解房地产风险三方面促进房地产稳定发展，在需求端在降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽三方面继续放松，释放居民购房需求。  房地产市场：居民信心偏弱销售降幅扩大，资金较紧投资修复仍需等待。商品房销售降幅进一步走阔。1—8 月份，商品房销售面积 73949 万平方米，同比下降 7.1%，其中住宅销售面积下降 5.5%。商品房销售额 78158 亿元，下降 3.2%，其中住宅销售额下降 1.5%。房价环比继续下行，居民预期偏弱。二季度居民信心走弱，购房意愿下降。二季度，居民房价预期上涨比例为 15.9%，环比下降 2.6PCT，居民购房意愿走弱。开发商资金面仍较为紧张，拿地放缓投资修复缓慢。1-7 月，房地产开发资金来源累计同比下降 11.2%，较 6 月降幅扩大 1.4PCT。其中，1-7 月国内贷款累计同比下降 11.5%，自筹资金累计同比下降 23.0%，国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧。2023 年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，2023 年上半年，全国 300 城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降 34.0%、32.1%。房企拿地集中于热点城市优质地块，拿地投资区域收敛聚焦，三四线城市土地市场面临更大压力。  库存视角下，商品房销售修复空间测算。短期库存逼近 17 年中水平，广义库存处于高位。7 月末，商品房待售面积 64564 万平方米，同比增长 18.1%，库存逼近17 年中水平。截至 2023 年 6 月，商品房广义库存面积达到 70 亿平方米，近十年历史分位数 73%，处于高位。分区域看，不同省份库存水平分化较大。低库存区域销售有望率先回暖，随着房地产政策进一步放松，我们预计中性假设下有望提升销售面积增速 3.5 个百分点。  地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖。开工端行业景气度整体与商品房新开工面积相关性强，且滞后时间相对较短。水泥方面，量端同比微增，价端同比下行。挖机方面，量端同比下行。7 月液压挖掘机销量累计同比下降 24.60%。钢材方面，量端同比上行，价端同比上行。竣工端行业景气度整体与商品房销售面积相关性更强，且滞后期有所缩短。汽车方面，量端同比上行。7 月汽车销量累计同比提高 7.90%，较去年同期增速上涨 9.90PCT。家具方面，量端同比上行明显。7 月家具零售额累计同比提高 3.20%，较去年同期增速上涨 11.80PCT。家电方面，空调、彩电、冰箱和洗衣机整体景气度回暖。 策略专题 2 / 41 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明  投资建议：房地产市场基本面仍弱，中央定调趋于积极后，房地产政策有望持续改善。我们认为，房地产政策将在供给侧和需求侧协同发力，供给侧主要在于存量提质改造、住房保障体系完善和房地产风险化解，需求端主要在于降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽。随着政策优化，低库存高能级城市销售有望率先回暖。建议重点关注高能级城市货值充裕的开发商、受益于销售竣工回暖的家居、家电行业。  风险提示：房地产市场超预期下行；房地产信用风险进一步发酵；房地产刺激政策不及预期；宏观经济增长不及预期；海外通胀持续性超预期；流动性收紧超预期。 策略专题 3 / 41 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善 ............................................................... 6 2. 展望后市，房地产政策如何看？ .................................................................................. 9 2.1. 房地产供给侧政策焦点 ...................................................................................... 10 2.1.1. 存量提质改造——城市更新 ...................................................................... 10 2.1.2. 住房保障体系完善——保障性租赁住房建设 ..........