房地产行业23年8月行业月报：基本面底部震荡，地产迎来预期分水岭

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 39 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 8 月行业月报 基本面底部震荡，地产迎来预期分水岭 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：地产预期分水岭，政策加速落地。8 月 31 日晚，央行发布 831 新政，下调居民购房首付比及按揭利率下限，突破市场政策宽松上限预期，本轮地产预期迎来分水岭。地方政策方面，根据我们的模型测算，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降 43，8月下降 76，仅 9 月前 17 天下降 266，8 月以来尤其“831 新政”后政策力度明显提升，累计至少 21 城出台四限改善政策，南京、青岛、福州、郑州等至少 8 个二线全面取消限购，目前距离 16 年 2 月的政策底部还有最多 31%的放松空间。9 月央行年内第二次降准 0.25pct，长期资金有望进一步释放；城中村改造明确可由专项债及银行专项贷款支持，资金来源逐渐明晰。 ⚫ 成交市场综述：量价齐跌，销售持续走弱。根据统计局数据，23 年 8月全国商品房销售金额 7708 亿元，同比下滑 16.4%，单月规模仅相当于 15-16 年水平，结构拆分来看，销售数据连续三个月量价齐跌，8 月与 7 月市场情况类似，成交热度低迷。根据统计局数据，8 月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为 76%，二手房价格该比例为 96%，均环比上升 4pct，销售持续走弱的压力在价格上有所体现。推盘方面，25 城住宅 8 月单月推盘面积同比下降 30.7%，推盘意愿仍不足。25 城住宅批售比为 0.96，环比上升 0.05，市场景气度低位。 ⚫ 土地市场综述：绝对规模低位，市场持续分化。根据中指院数据，23年 8 月全国 600 城商住用地出让金 2980 亿元，同比上升 7.2%，同比由负转正，而非 22 城出让金同比下降 32.3%，降幅环比扩大 7.9pct，在核心 22 城 8 月集中土拍的带动下，8 月整体出让金增速转正。8 月600 城商住土地成交面积同比下降 41.6%，供给面积同比下降 47.2%，受供给不足及市场投资意愿较弱的影响，成交绝对规模仍处于低位。 ⚫ 开发投资市场综述：新开工仅为 08 年水平，投资维持两位数降幅。根据统计局数据，8 月全国商品房新开工面积 6922 万平，同比 22 年同期下降 23.6%，单月开工规模仍仅相当于 08 年水平。投资方面，2023年 8 月全国商品房开发投资额 9183 亿元，同比 22 年下降 11.0%，降幅较 7 月收窄 1.2pct，但仍维持两位数降幅。 ⚫ 融资市场综述：供需均走弱，到位资金降幅扩大。根据统计局数据，8月房企到位资金 8899 亿元，同比 22 年下降 25.4%，降幅环比扩大5.2pct，开发贷、自筹资、定金预收款、按揭贷分别下滑 24.3%、22.2%、31.6%、26.9%，各类资金降幅均较 7 月走阔。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-09-19 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -21%-16%-10%-4%1%7%09/2211/2201/2303/2305/2307/2309/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 39 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.30 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.5 6.4 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.83 2023/8/30 买入 17.91 0.92 1.80 13.9 7.1 8.1 5.1 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 13.65 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.8 7.7 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.11 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.1 5.7 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.40 2023/7/31 买入 17.69 1.94 2.18 5.4 4.8 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 9.65 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 6.2 5.5 7.2 2.3 14.3% 13.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.87 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 6.9 5.7 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.52 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.5 6.7 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.43 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.7 7.1 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.24 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 32.6 13.7 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 8.86 2023/5/1 买入 21.49 1.90