房地产开发行业周报：2023W36，认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2023 年 09 月 10 日 房地产开发 2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续 认房不认贷落地后市场热度升温，建议以月度数据判断政策落地后的效果。本周一线城市特别是北京的新房二手房市场表现亮眼，北京日均、周均的成交规模均有较大幅度增长。上海、深圳、广州市场也有不同程度的回暖。我们认为，认房不认贷落地后，大量前期观望和积压的客群加速入市，助推了本轮阶段性行情，但本周成交的大部分是已具备签约条件后的集中签约，且新政所鼓励的“卖一买一”受制于置换房产的出清速度，这部分需求的入市仍需时间。整体而言核心城市市场热度是有所升温的，但我们建议以月度的数据去判断政策落地后真实的效果。 本周广州、南京等核心城市进一步调整购房政策，核心城市宽松进程将持续。广州成为首个调降首付比例的一线城市，二套房非普最低首付比例由 70%调降至 40%。在“831 新政”明确城市首套二套首付比例下限为 20%/30%后，我们报告中提到该政策是为后续一线城市放松“铺路”，我们认为继广州之后，北京、上海、深圳限贷政策也有望跟进调整。此外，本周南京全面放开限购。这是因城施策背景下首个全域打开限购的核心二线城市（目前多数核心二线城市依然执行部分区域限购），我们认为更多二线城市乃至一线外围的限购政策将进一步放松。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深 300 指数0.24 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 20 名。本周上涨个股共25 支，较上周减少 52 支，下跌股数为 97 支。 新房：受网签备案滞后影响，本周 30 个城市新房成交面积为 163.9 万平方米，环比下降 37.1%，同比下降 29.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 37.9 万方，环比-34.3%，同比-51.6%；样本二线城市为 101.9 万方，环比-33.9%，同比 6.8%；样本三线城市为 24.2 万方，环比-50.4%，同比-58.6%。从今年累计 36 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9979.2 万方，同比-5.4%；一线城市为 2325.3 万方，同比 5.1%；二线城市为 5622.2 万方，同比-8.6%；三线城市为 2031.8 万方，同比-7.1%。 二手房：本周我们跟踪的 13 个样本城市二手房成交面积合计 87.7 万方，环比下降 8.9%，同比下降 8.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.1 万方，环比 1.2%；样本二线城市为 38.5 万方，环比-8.4%；样本三线城市为 19.2 万方，环比-22.0%。 信用债：本周共发行房企信用债 5 只，环比减少 9 只；发行规模共计 60.00 亿元，环比减少 75.51 亿元，总偿还量 113.11 亿元，环比减少 22.56 亿元，净融资额为-53.11 亿元，环比减少 52.94 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AA+（63.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以 1-3 年（63.3%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W35：本周新房成交同比-25.4%，8 月地产政策出台频次创历史新高》2023-09-03 2、《房地产开发：近期政策综评：拨云见日，政策放松脚步加速》2023-09-02 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：8 月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近 40%》2023-09-02 -32%-16%0%16%2022-092023-012023-052023-09房地产开发沪深300 2023 年 09 月 10 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续 ....................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................... 5 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 5 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................................... 7 4.重点公司境内信用债情况 .................................................................................