房地产行业城中村改造专题报告系列之一：城改大有可为，战略高度定位

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2023 年 09 月 09 日 城改大有可为，战略高度定位 看好 ——城中村改造专题报告系列之一 相关研究 "板块继续缩表，优质房企未来弹性可期-2023H1 房地产板块财报综述" 2023年 9 月 4 日 "北上广深全市认房不认贷，下调限购城市首付比下 限-地 产及物管 行业周报（2023/08/26-2023/09/01）" 2023 年 9 月 3 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  政策意义：城改战略高度定位，意义重大而深远。过去在中央层面，城中村改造更多是在城市更新的大范畴之下提及，因而过去城中村改造的模式、资金来源等更多是以地方探索为主，因而过往总体推进较慢。近期中央层面的城中村改造相关表述密集出台，城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义，因而预计后续城改将加速推进。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，同时广州表态争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径，均表明中央在资金方面会支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅，并且后续资金方面的配套政策尤其值得期待。虽然目前城中村改造总体规划还没有推出，但部分城市已公布城改计划，预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进。其中，我们认为广州可能是本次城中村改造的标杆城市，后续广州动向尤其值得关注。  改造范围：涉及城市望扩围，更新范畴或更广。从城市范围来看，我们认为入选城市数量也有望扩围至 21-35 个城市，这源于：本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化战略方向，城市人口门槛和落户放松政策的配合推出或意味着本次城改将聚焦于人口流入地的拆迁安置（一二线城市），显著区别于此前棚改聚焦于人口流出地的拆迁安置（三四线城市），既考虑短期稳地产稳经济，又考虑长期可持续发展，鉴于上述大城镇化战略方向，预计后续城市人口门槛的限制或会放宽。从房屋范围来看，我们认为城中村改造虽然基于集体用地，但预计又将不限于集体用地，这将导致：一方面，考虑到城中村涉及房屋类型范围或将更广，预计本次城中村改造的规模将比预期更大；另一方面，考虑到本次城中村改造引入了政府主导的做地模式、同时也考虑到城中村改造涉及房屋类型范围或将更广，预计本次城中村改造的更新节奏也将比预期更快。  规模测算：估算本轮城改涉及建面约 9-12 亿平。我们通过两种估算法估算 21 城城中村房屋建面约 9.3 亿平，其中：1）城区估算法：通过部分城市城中村总占地面积占比城区面积的方式，估算 21 城城中村房屋建面约 9.6 亿平；2）人口估算法：按照各城市城区人口数量、人均住房面积估算各城市存量房面积，并按自建房比例（城中村房东自住部分）、低租金住房比例（城中村房东出租部分），估算 21 城城中村房屋建面约 9.1 亿平。此外，我们假设涉及城市数量扩围至 21-35 个城市，并进行敏感性分析，1）城区估算法：估算 21-35城城中村房屋建面 9.6-11.8 亿平；2）人口估算法：估算 21-35 城城中村房屋建面 9.1-11.9亿平；综合之下，两种估算法平均后，估算 21-35 城城中村房屋建面 9.3-11.9 亿平。  影响分析：对全国拉动效果弱于棚改，但对一二线影响更大。我们分别按照 21-35 城、更新周期 5-8 年、拆旧比 20%-30%，进行敏感性分析估算，并考虑到入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论，我们认为后续城中村改造的假设条件应该更接近于 35 城/5 年/拆旧比 20%-30%的假设，因而我们估算本轮城中村改造每年投资额约1.5-2.1 万亿元，累计投资额约 7.3-10.6 万亿元，每年拉动销售面积约 0.9-1.3 亿平（主要在一二线城市），对应每年拉动销售面积占比全国约 6-10%，占比 35 城（主要为一二线城市）约 19-29%。相较于棚改，城改对全国影响弱于棚改，但对一二线影响更大，其中投资方面预计城改投资规模将持平或强于棚改，而销售方面或产业链拉动方面，城改对于全国销售面积的拉动效果减半，但对于一二线城市的拉动作用会更大、并且更为持续。  投资分析意见：城改大有可为，战略高度定位，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于目前城改战略高度定位，预计未来大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：房地产行业政策收紧，资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于目前城改战略高度定位，预计未来大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。 我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。 原因及逻辑 1）过去在中央层面，城中村改造更多是在城市更新的大范畴之下提及，因而过去城改的模式、资金来源等更多是以