策略专题报告-类比2014-2016：相似的地产政策，不同的地产行情

2023 年 09 月 06 日 类比 2014-2016：相似的地产政策，不同的地产行情 —策略专题报告 投资要点 分析师：杨芹芹 S1050523040001 yangqq@cfsc.com.cn 最近一年大盘走势 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 1、《市场估值到哪了？》2023-09-04 2、《北向资金本期净流出，两融环比增加》2023-09-04 3、《北向资金本期净流出，两融环比减少》2023-08-28 ▌ 核心要点 当前地产政策力度堪比 2014 年 930，但当前预期转弱且居民杠杆拐点已至，政策成效和地产行情远不及 2014-2016 年。 地产放松窗口期还在，重点关注限购限价限售松动空间和城中村改造进度。地产行情尚未结束，把握政策催化和基本面交叉验证的建筑材料、轻工制造、纺织服饰、家电、银行等地产链机会。 ▌从宏观到中观，地产行情的两点支撑都在 从过去四轮地产周期来看，每次行情都有共性催化： 宏观层面都是动能不足、经济偏弱、稳增长加码；中观层面都是地产低迷、货币宽松、政策齐发力。结合目前的经济动能不足和地产下行压力，宏观和中观的支撑都在，新一轮地产行情可期。 ▌地产行情时间和空间取决于政策放松力度及成效 地产行情的超额收益多由政策驱动，时间和空间取决于宽松的力度及成效。通常政策底领先于市场底 2-4 个月，市场底先于销售底 2-9 个月，超额收益持续时间在 6-12 个月。涨幅空间在 20%-147%，相对沪深 300 的区间累计超额收益在 7%-43%。放松力度越大，楼市修复越好，地产行情涨幅越明显。 ▌当前地产政策力度堪比 2014 年 930，但行情不及2014-2016 年 本轮地产政策持续发力后，核心城市阶段性回暖和地产结构性行情可期。但预计成效不及 2014-2016 年，核心是地产预期出现重大变化和居民杠杆迎来拐点。 后续地产整体企稳修复还需要进一步的政策放松。地产放松窗口期还在，地产行情尚未结束，关注政策和基本面交叉验证的建筑材料、轻工制造、纺织服饰、家电、银行。 ▌ 风险提示 政策力度不及预期；政策成效不及预期；内外突发因素扰动 -15-10-505(%)沪深300策略研究 证券研究报告 股票报告网整理http://www.nxny.com证券研究报告 请阅读最后一页重要免责声明 2 诚信、专业、稳健、高效 正文目录 1、 逻辑梳理：从宏观到中观，地产行情的两点支撑都在 ......................................... 3 2、 历史复盘：政策驱动四轮地产行情，时间和空间取决于宽松力度及成效 ......................... 4 3、 当前类比：和 2014-2016 相似的地产政策，不同的地产行情 ................................... 9 3.1、 从宏观来看，房地产仍是今年宏观经济的胜负手 ...................................... 9 3.2、 从中观来看，地产持续下探趋势亟待遏制 ............................................ 10 3.3、 从政策来看，当前地产放松力度堪比 2014 年 930 ...................................... 12 3.4、 从行情来看，本轮超额收益和持续性可比性不强 ...................................... 13 3.5、 后续地产政策及地产行情推演 ...................................................... 15 4、 风险提示............................................................................... 18 图表目录 图表 1：地产宽松周期开启前 GDP 增速持续下行 ............................................. 3 图表 2：地产宽松周期开启前地产数据表现低迷 ............................................. 4 图表 3：2008 年以来 A 股的四轮地产行情 ................................................... 5 图表 4：稳增长压力较大，地产宽松政策明确 ............................................... 6 图表 5：“稳地产”通过地方政策和宽货币发力 ............................................. 6 图表 6：930 新政点燃地产市场，行情结束领先于政策收紧 .................................... 7 图表 7：地产政策稳中有松，逆周期调节为主要目标 ......................................... 8 图表 8：四轮地产行情对比 ............................................................... 9 图表 9：二季度 GDP 大幅回落，倒逼三季度地产救市 ......................................... 10 图表 10：商品房销售较为低迷，库存持续增加 .............................................. 11 图表 11：房价下行，房企融资持续负增 .................................................... 11 图表 12：除竣工外，地产产业链全线走弱 .................................................. 12 图表 13：本轮地产放松政策与 2014-2016 年对比 ............................................ 13 图表 14：地产销售、房价、开工、竣工纷纷企稳上行 ........................................ 14 图表 15：2014 年 930 后，开工链到竣工链顺序轮动 .......................................... 15 图表 16：开工端银行持续性较差，竣工端轻工纺服弹性高 .................................... 15 图表 17：日本居民杠杆率 1995 年首次突破 70%后回落，1996 年住宅投资见顶 ................... 16 图表 18：美国居民杠杆率 2005 年首次突破 90%，2007 年冲高回落，2005 年美国新建住房销售见顶 . 16 图表 1