地产杂谈系列之四十九：2023年半年报综述：结算业绩延续承压，抢抓回款优化财务

地产杂谈系列之四十九：2023 年半年报综述 结算业绩延续承压，抢抓回款优化财务 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2023 年 09 月 06 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*限购城市首付下调空间打开，存量房贷利率调降落地*强于大市 20230901 【平安证券】行业点评*房地产*政策支持逐步落实，三部委推动“认房不认贷”*强于大市 20230827 【平安证券】行业点评*房地产*住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期*强于大市20230728 【平安证券】行业点评*房地产*政治局会议首提供求新形势，强调用好政策工具箱*强于大市 20230724 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点：  结算业绩延续承压，未结资源仍旧充足：受毛利率探底、投资收益减少等因素影响，2023H1 15 家 A+H 上市典型房企整体营收同比增长 0.1%，归母净利润同比下降 2.7%，降幅较 2022 年收窄 23.9 个百分点。2023H1 15家上市房企整体毛利率 19.6%，同比下降 2.1 个百分点，较 2022 年下降0.6 个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部徘徊；销管费用率 5.2%，同比下降 0.1 个百分点，较2022 年持平，延续低位；少数股东损益占比 22.1%，同比下降 4.6 个百分点，较 2022 年全年下降 7.2 个百分点，伴随拿地权益占比提高有望维持较低水平。2023H1 末 15 家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）118.1%，未结资源仍旧充足。分企业性质看，央国企营收同比增长 0.6%、归母净利润同比下降 1.8%，整体业绩相对较好。  销售规模反弹，拿地持续聚焦：得益于年初楼市明显复苏，2023H1 15 家上市房企销售额同比增长 19.1%，远高于全国水平（增长 1.1%）。5 月以来楼市修复乏力，但近期中央及各部委密集发声释放政策利好，叠加 9 月往后为传统营销旺季，成交有望止跌企稳。2023H1 15 家上市房企平均拿地销售面积比 43%、拿地销售金额比 27%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较 2022 年下降 12 个百分点，降幅低于拿地销售面积比，反映房企在谨慎取货过程中，仍持续向高地价的核心城市聚焦。2023H1 央国企销售额同比增长 25.3%，销售表现显著优于民企（微降 0.04%），平均拿地销售金额比 29%，拿地强度亦高于民企（20%）。  在手现金小幅回升，融资成本进一步下行：2023H1 末 15 家上市房企整体在手现金 1 万亿元，较 2022 年末提升 2%；融资成本普遍下行，“三条红线”整体维持绿档。其中央国企在手现金较 2022 年末回升 3.5%，民企较 2022 年下降 4.6%；民企现金短债比较 2022 年末下降 12.4 个百分点，延续弱化趋势。2023H1 末央国企综合融资成本普遍更低，反映其融资端更大优势。  投资建议：2023H1 典型房企结算利润延续下滑，毛利率持续探底，业绩仍旧承受压力；但归母净利润降幅收窄，结算项目权益比例提高，在手现金小幅回升，边际改善信号有所显现。近期地产政策组合拳频出，彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，且需持续关注政策呵护下基本面走向，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科 A 等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。  风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业动态跟踪报告 2/ 16 正文目录 一、 利润同比微降，权益比例提升............................................................................................................ 4 二、 毛利率延续探底，销管费用率维持低位.............................................................................................. 7 三、 销售规模反弹，拿地持续聚焦............................................................................................................ 9 四、 在手现金小幅回升，融资成本进一步下行 ........................................................................................ 11 五、 投资建议 ......................................................................................................................................... 14 六、 风险提示 ......................................................................................................................................... 15 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业动态跟踪报告 3/ 16 图表目录 图表 1 2023H1 15 家上市房企营收同比增长 0.1% ........................................................................................... 4 图表 2 2023H1 15 家上市房企归母净利润同比下降 2.7% ................................................................................. 4 图表 3 202