房地产行业周报(2023年第35周)：一线城市均落地“认房不认贷”

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 09 月 05 日 房地产行业周报（2023 年第 35 周） 推荐 （维持） 一线城市均落地“认房不认贷”  板块行情：本周（8 月 28 日-9 月 1 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 2.1%，在 31 个一级行业板块中排名第 21 位。  政策要闻：中央层面：1）证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2）发改委：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3）央行、金融监管总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房不低于 30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于 LPR 加 20 个基点；各地可因城自主进行确定。4）央行、金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。地方层面：1）北上广深等多城市实施“认房不认贷”政策。2）成都：启动租住保租房按月直付房租试点，支持商品住房现房销售。3）江苏盐城：支持提取住房公积金支付购房首付款。4）青岛：非限购区公积金贷款首套首付调整至 20%。  政策点评：本周政策密集出台，1）一线城市在内的多个城市落地“认房不认贷”政策，降低居民购房门槛，尤其是有房贷记录的刚需首套房及“卖一买一”的置换客户，预计利好核心城市新房量价回暖。2）中央定调各城市购房首付比下限分别为 20%、30%，二套房房贷利率下限由 LPR+60BP 下降为LPR+20BP，各城市因城施策空间进一步加大。3）央行支持降低存量房贷款利率，适度减轻居民存量贷款压力。  公司动态：1）招商蛇口：上半年签约销售金额 1664 亿元，同增 40%；归母净利润 21.53 亿，增长 14%。2）绿城中国：累计落地绿色建筑项目 242 个，23 年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短 1/4，拿地到首开平均 4.7 个月。3）中国海外发展：上半年该公司销售合约额 1802 亿元，同比增长 30%。4）华润置地：上半年实现销售额 1702亿元，同增 40.6%，总土储 6548 万平。5）中南建设：上半年在解决存量问题，地产业务基本盈亏平衡；下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈开展工作。  销售端：需求端仍然较为疲弱。1）从我们监测的 21 城数据来看，本周 21 城商品房日平均成交面积环比增长 15%，同比下降 4.9%。2）从我们监测的 11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降 6%。  投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为 20%、30%，二套房房贷利率下限由 LPR+60BP 下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 14,622.52 1.59 流通市值(亿元) 13,772.80 1.95 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -8.8% -10.1% -11.2% 相对表现 -3.9% -2.6% -6.3% 相关研究报告 《挖潜城中村改造：要素红利与真实需求》 2023-09-04 《房地产行业重大事项点评：政策超预期，看好布局一线的房企》 2023-09-03 《房地产行业周报（2023 年第 34 周）：政策进入密集出台期，博弈延续》 2023-08-30 -18%-10%-1%7%22/0922/1123/0123/0423/0623/092022-09-05~2023-09-05房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：本周地产板块排名第 21 位 ........................................................................... 4 二、政策要闻：北上广深等多城实施“认房不认贷”，各地可自主实施首套房最低首付比 20% ............................................................................................................................ 5 三、销售端：新房市场需求回暖，二手房市场同环比下降 ................................................. 9 （一）新房市场：21 城成交面积环比上涨 15%，同比下降 4.9% ............................... 9 （二）二手房市场：11 城成交面积环比下降 6%，同比下降 4% .............................. 10 四、融资端：本周发债以国央企为主 ................................................................................... 11 五、投资建议 ........................................................................................................................... 12 六、风险提示 ........................................................................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块上涨 2.1%，板块排名第 21 位 .................................................. 4