房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 9 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/7/1） 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023年中期策略》(2023/6/13) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业重大政策点评 居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期 事件  8月 30日-9月 1日，四个一线城市均全面放开“认房不认贷”。8月 31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。 核心观点  降低存量首套住房贷款利率，有助于减少家庭利息支出以及缓解提前还贷的现象。考虑到个人购房贷款有部分为二套房房贷以及本次政策规定新发替换存量的利率在 LPR 上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。根据我们的判断，有两个阶段的发放的房贷或最多受益（见图表 1）。1）2010-2015 年发放的房贷，总量约 9.27 万亿元，对应利率水平在4.63-7.62%之间；2）涨价去库存后的 2017年三季度到 2022年一季度发放的贷款，利率区间在 5.01-5.75%之间。我们认为存量贷款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出节流，也能一定程度上促进消费和投资；另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。  统一下调二套房贷利率下限，进一步打开房贷利率下降空间。2022 年以来房贷利率下限经过了多次调整：2022 年 5 月首套房利率下限调整为不低于相应期限 LPR-20BP；2022 年 9 月央行曾出台房价下跌的城市浮动调整利率政策，即允许新房房价同环比连续 3 个月均下降的城市突破首套房贷利率下限。此次政策将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR+60BP 调整为不低于+20BP。根据最新 5 年期以上 LPR 报价，首套房贷利率最低可到 4.0%（部分房价疲软的城市可突破 4.0%），二套房贷利率下限调整为 4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际房贷利率持续下降。贝壳研究院监测显示，2023 年 8 月百城首、二套主流房贷利率分别为 3.90%、4.81%，同比分别回落 42BP、25BP。其中，一线城市首、二套房贷利率分别为 4.50%、5.03%；二线城市分别为 3.88%、4.81%；三四线城市分别为 3.87%、4.80%。二线城市房贷利率已经基本降至和三四线城市相同的水平，而一线城市首二套房贷利率则分别高于其余城市超 60BP 和20BP，这主要是受限于自身城市房贷利率下限标准的设定。现在的利率政策体系虽有全国统一的下限，但实际实践中，每个城市都有权利根据自身情况再定一个下限。2022 年以来，一线城市外的大部分城市普遍大幅下调了房贷加点幅度。目前四个一线城市的首套房贷利率下限与全国不一致：北京（首套 LPR+55BP，二套 LPR+105BP）、上海（LPR+35BP, 二套 LPR+105BP）、深圳（首套 LPR+30BP, 二套 LPR+60BP）、广州（LPR，二套 LPR+60BP）。当前北京首、二套房贷利率分别为 4.75%、5.25%，上海分别为 4.55%、5.25%，深圳分别为 4.5%、4.8%，广州分别为 4.2%、4.8%，均已经降到了当地的房贷利率下限。我们认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开房贷利率下行空间，预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进。  统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。此前各地购买商品住宅的首付比例下限非限购区分别为首套 20%、二套 30%，限购区域下限为首套 30%、二套 40%。本次监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购和非限购区域，进一步降低了购房门槛。2022 年以来，多数城市首付比例已经降至下限水平（即首套最低 20%、二套 30%）。贝壳研究院监测范围内，截至 2022 年末 82 城首套房商贷首付比例最低至两成，另有多地下调二套首付比例至 30%，出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款比例更大的支持。根据中指院的梳理，截至 9 月 1 日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及厦门、长沙、福州、杭州、成都、天津、西安、合肥、南京、武汉、青岛、济南等二线城市限购区域的首套房最低首付比例仍在 30-35%，二套房最低首付比例也高于 30%，仍有下调空间，此次政策或将利好以上城市的购房客，对于“限购”和“非限购”城市一视同仁。不过，最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求由城市自主确定。我们判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。因为从首付比例来看，一线城市二套房首付比例明显偏高。目前北京与上海首套首付比例为 35%，广州和深圳为 30%。而北京、上海购买二套普通住宅的,首付款比例不低于60%、50%，购买二套非普通住宅的,首付款比例不低于 80%、70%；广州无房贷款已结清 40%、有房贷款已结清 50%、贷款未结清 70%；深圳无房有贷款记录 50%、有房有贷款记录 70%。  一线城市二套房认定标准的改变政策信号意义重大，其中北京和上海调整力度超出预期，明显提振市场情绪。2023 年 8月 30 日广州、深圳，9 月 1 日上海、北京四个一线城市先后落实全面执行首套房“认房不认贷”。其中广深率先放开主要是因为 Q2 以来市场下行压力不断加大。1-7 月广州与深圳新房累计成交面积同比增速分别为 5%和 2%，低于北京的21%和上海的 14%；广州与深圳新房房价累计同比分别下降 0.5%和 1.7%，低于上海的+4.4%和北京的+4.3%。而根据中指数据， 8 月以来北京、上海新房周均成交面积较 7 月周均下降接近 30%，同比分别下降约 20%、30%。一线城市“认房不认贷”的放开直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。不过值得注意的是，购房资格理论上没有增加，政策有效降低了部分有购房资格的人的购房门槛，也符