房地产周报：核心城市密集落地“认房不认贷”，政策放松持续加码

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产周报20230904：核心城市密集落地 “认房不认贷”，政策放松持续加码 2023 年 9 月 4 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 市场行情： 本周（8.28-9.1）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 2.14%（上周-3.42%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 3.08%（上周-2.85%）；H 股（8. 28-8.31）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 3.00%（上周 1.56%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 0.88%（上周 6.25%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 2.37%（上周 0.03%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。 行业基本面： 8 月一线城市新房销售跌幅扩大，二线城市新房销售显著回稳。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~8.31）同比增长 1.1%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑 11.8%，上月整月同比下滑 23.4%；其中一线城市(4 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 32.1%、上月整月同比下滑 11.0%；二线城市(10 城)本月至今（8.1~8.31）同比增长 3.4%、上月整月同比下滑 27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.31）同比增长 24.7%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑 2.3%，上月整月同比下滑 10.0%；其中，一线城市(2 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 13.4%，上月整月同比下滑 15.1%；二线城市(6 城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑 3.9%，上月整月同比下滑 14.1%。 土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.27）成交土地建面同比下滑 21.7%，上周累计同 比 下 滑 21.0% ； 本周 100 大 中城 市 （ 8.21~8.27 ）土 地 成 交 溢价 率 4.2% ， 上周 5.7% ； 100 大中 城 市 本年 累 计（2022.12.26~2023.8.27）土地成交总价同比下滑 24.9%，上周累计同比下滑 25.8%。 内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.31）累计同比下滑 6.4%，8 月（8.1~8.31）同比下滑 5.7%。 一二线城市密集落地“认房不认贷”，限购政策迎来普遍放松。8 月 30 日，广州、深圳率先落实“认房不认贷”；9 月 1 日，北京、上海落实“认房不认贷”；至此，一线城市全面执行“认房不认贷”。此外，还有武汉、中山、惠州、东莞、江苏省、安徽省、苏州等多地官宣“认房不认贷”；天津和成都进一步放松限购政策。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报 20230904：核心城市密集落地 “认房不认贷”，政策放松持续加码 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 市场行情(2022.8.28~2022.9.1) ............................................................................................................................................................ 4 1.1 本周 A 股及 H 股地产板块与大盘涨跌幅 ................................................................................................................................... 4 1.2 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘走势 ............................................................................................................................... 4 1.3 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘累计涨跌幅 ................................................................................................................... 5 1.4 本周 A 股及 H 股各板块涨跌幅 ................................................................................................................................................... 6 1.5 本周 A 股及 H 股地产板块公司涨跌幅榜 ................................................................................................................................... 6 2. 新房销售(截至 2022.8.31) ..................................................................................................................................................................... 7 2.1 新房累计成交面积同比 ................................................................................................................................................................ 8 2.2 新房月度成交面积同比 ..........................