房地产行业周报（2023年第35周）：多城落地“认房不认贷”，销售复苏可期

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.09.03 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 35 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 34 周）》 2023-08-27 2. 《房地产行业周报（2023 年第 33 周）》 2023-08-20 3. 《2023 年 1-7 月国家统计局房地产数据点评》 2023-08-15 多城落地“认房不认贷”，销售复苏可期 核心观点 ❖ 本周板块回顾：本周申万房地产指数上升 1.69%，沪深 300 指数上升 1.51%，板块跑赢沪深 300 指数 0.18pct，在 31 个板块中排第 18 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 253 平米，环比+18.8%，同比-23.1%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积57 万平米，环比+8.7%，同比-23.6%；二线城市商品房成交面积 162 万平米，环比+35.9%，同比-12.7%；三线城市商品房成交面积 35 万平米，环比-17.1%，同比-50.2%；一二线城市环比均有较为明显的改善。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 140 万平米，环比-2.4%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 31 平米，环比+8.8%，同比-9.5%；9 个二线城市二手房成交面积 103 万平米，环比-5.2%，同比+3.1%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比-4.7%，同比+0.5%；2 个一线城市二手房成交环比有所改善。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3 个月移动平均去化周期为 4.76 个月。而北京、广州去化周期均超过 17 个月。我们跟踪的 4 个二线城市，苏州、南京去化周期分别为 16.13 个月、21.12 个月，而福州去化周期超过 30 个月。我们跟踪的 3 个三四线城市中，泉州最长，3个月移动平均去化周期达到 186.81 个月，莆田、温州分别为 55.1 个月、26 个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 1 宗，平均溢价率均为 0；二线城市合计成交住宅用地 43 宗，平均溢价率 1.84%；三四线城市共计成交住宅用地 71 宗，土地出让金为 165.03 亿元，平均溢价率为 1.33%。 ❖ 本周政策情况：深圳、广州、上海、北京、中山、武汉、东莞等地相继发布“认房不认贷”政策；央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率；江苏出台措施促进经济回升，落实降低首套房首付比例、房贷利率等；厦门优化公积金支持政策，实行二手房“带押过户”、落实异地缴存互认政策。 ❖ 重点公司跟踪：8 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 27 块，总土地出让金 415.42 亿元，拿地企业除国央企外还有万科、滨江集团。融资端，本周龙湖、浦东金桥及华润置地发行债券融资，利率均在 3.5%以内。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房成交及一线城市二手房成交环比均有所改善。去化表现上，上海仍然表现突出，保持着单位数的去化周期。在投资端，拿地企业仍然以国央企为主。值得注意的是，本周政策端力度加大，包括 4 个一线城市在内的多个城市陆续确认实施“认房不认贷”，同时国家金融监督管理总局发布通知，下调首付比例下限，及降低存量首套房贷利率。我们认为，随着多种政策工具落地起效，销售端有望企稳修复。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：-20%-15%-9%-4%2%7%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元） 收盘价（08.31） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979 招商蛇口 1,139 13.66 0.41 0.77 1.16 33.32 17.66 11.73 未覆盖 600048 保利发展 1,673 13.98 1.53 1.72 1.92 9.14 8.14 7.27 未覆盖 600325 华发股份 222 10.49 1.12 1.39 1.57 9.37 7.57 6.69 未覆盖 600153 建发股份 326 10.86 1.93 2.32 2.63 5.63 4.69 4.13 未覆盖 002244 滨江集团 326 10.49 1.20 1.43 1.71 8.74 7.32 6.15 未覆盖 00123 越秀地产 358 9.72 1.28 1.08 1.21 7.61 8.98 8.01 未覆盖 00688 中国海外发展 1,657 16.54 2.13 2.42 2.74 7.77 6.83 6.05 未覆盖 00960 龙湖集团 997 16.52 4.08 3.75 3.78 4.05 4.40 4.37 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 35 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 35 周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1.2 第 35 周地产板块个股表现 ................................................................................................................. 5 2 本周行业销售概览 ............................................................................................................