2023年中报点评：销售拿地表现稳定，净利润增速筑底回升

证券研究报告 公司研究 [Table_ReportType] 公司点评报告 [Table_StockAndRank] 招商蛇口(001979.SZ) 投资评级 买入 上次评级 买入 [Table_Chart] [Table_BaseData] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S15005220100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 销售拿地表现稳定，净利润增速筑底回升 ——招商蛇口（001979.SZ）2023 年中报点评 [Table_ReportDate] 2023 年 08 月 31 日 本期内容提要: [Table_Summary] 总体业绩：营收增速回落，净利润同比大幅回升。2023H1 招商蛇口营业总收入达到 514.42 亿元，同比下降 10.63%。其中房地产项目结转规模 416.28 亿元，同比减少 16.21%，资产运营收入达到 2.74 亿元，同比增长 40.44%。城市服务收入为 7.07 亿元，同比增长 19.27%。2023H1 归母净利润 21.53 亿，同比增长 14.1%，出现大幅回升，也是自 2021Q3 以来净利润同比增速首次由负转正。我们认为归母净利润增速回升的主要原因在于：1）投资净收益同比增长。2）少数股东损益占比下降。2023H1 结算毛利率下行至 16.3%，结算归母净利率回升至 4.2%。结算净利率与权益乘数增长，拉动 ROE 回升 0.2pct 至 4.4%。 地产销售：2023H1 保持较快的销售增速，均价小幅回落。招商蛇口上半年增速仍然保持韧性，1-6 月累计实现销售额 1664 亿元，同比增长 40.1%；累计销售面积 684 万平方米，同比增长 40.3%。增速为 2020 年以来的较高水平，实现超越全国的快速增长。均价方面，2023 上半年公司销售均价同比-0.2%，基本保持稳定，延续 2019 年至今的上升趋势。2023 年上半年销售额市场占有率继续提升至 2.6%的最高值，克而瑞全口径销售额排名升至第 5。截至 2023H1 已实现销售额占年度目标 50.44%。我们认为在需求端政策发力、且公司土储充裕的背景下，公司今年有较大概率实现年度目标。 拿地布局：2023 年上半年拿地稳健，权益占比提升。在公司销售增速较高，但行业整体销售规模波动较大的背景下，公司保持稳健的投资策略，土地投资强度在龙头房企中依然保持较高水平。从权益比例来看，2023 年上半年拿地金额权益占比 83%，相比 2022H2 大幅提升。根据中报披露的项目表统计，2023H1公司未竣工土储 5051 万平，待开工土储 299 万平，总土储合计约 5350 万平。华东、江南、西南、深圳区域土储占比较高。我们认为公司当前土储规模充裕、布局合理，可保证较高去化率和流速，为实现年度销售目标提供有力保障。 投融资与负债结构：融资成本续创新低，负债规模小幅增长。2023H1 剔除预收账款的资产负债率为 62.86%，环比 2022H2 增加 0.44pct。净负债率 47.01%，环比减少 1.08pct。现金短债比从 2022H2 的 1.30x，降低至 2023H1 的 1.09x，环比减少 0.21x。2023H1 推算口径有息负债规模 2091.04 亿元，同比增长 6.6%，保持小幅增长。综合资金成本 3.65%，环比 2022H2 减少 24bp，续创 2015 年来新低。2023 年 6 月，1 年期和 5 年以上期 LPR 利率均调降 10bp，公司抓住窗口期，上半年新增注册 138 亿元公司债，并实现公开市场融资 74.9 亿元。我们认为，资金成本保持低位，也有利于公司继续降低负债成本，实现规模的稳步扩张。 盈利预测与投资评级：预测公司 2023-2025E 归母净利润分别为 74/ 105/ 134 亿元，EPS 分别为每股 0.89/ 1.26/ 1.60 元，8 月 31 日收盘价对应 2023-2025E 的 PE 分别为 15.36/ 10.84/ 8.52 倍。我们继续看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。因此维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。 [Table_Profit] 重要财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(亿元) 1,606 1,830 2,028 2,233 2,461 增长率 YoY % 23.9% 13.9% 10.8% 10.1% 10.2% 归属母公司净利润(亿元) 104 43 74 105 134 增长率 YoY% -15.3% -58.9% 74.0% 41.7% 27.2% 毛利率% 25.5% 19.3% 20.2% 21.2% 22.0% 净资产收益率ROE% 9.5% 4.2% 7.0% 9.3% 11.1% EPS(摊薄)(元) 1.24 0.51 0.89 1.26 1.60 市盈率 P/E(倍) 10.99 26.72 15.36 10.84 8.52 市净率 P/B(倍) 1.05 1.12 1.07 1.01 0.95 [Table_ReportClosing] 资料来源：万得，信达证券研发中心预测 ;股价为 2023 年 8 月 31 日收盘价 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 目 录 1 业绩：营收增速回落，净利润同比大幅回升 ........................................................................ 3 2 销售：上半年保持高速增长，全年目标实现过半................................................................. 6 3 拿地：强度保持稳健，土储规模充裕 .................................................................................. 8 4 融资：融资成本续创新低，负债规模小幅增长 .................................................................. 10 盈利预测 ............................................................................................................................... 11