保利物业(6049.HK)2023年中报点评：管理规模持续提升，业绩稳健增长

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2023 年 08 月 28 日 证 券研究报告•2023 年 中报点评 买入 （ 首次） 当前价： 39.25 港元 保利物业（6049.HK） 房 地产 目标价： 48.60 港元 管理规模持续提升，业绩稳健增长 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 29.05-60.05 3 个月平均成交量(百万) 1.2 流通股数(亿) 5.53 市值(亿) 217.18 相 关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  事件：公司发布 2023年中报，2023H1实现收入 71.4亿元，同比增长 10.7%；归母净利润 7.6亿元，同比增长 21.5%。毛利率约 21.2%，同比增加 0.9pp，净利率约 10.9%，同比增加 1.0pp。  内生外拓双轮驱动，物管规模持续扩张。2023H1 公司物业管理服务板块实现收入 48.2 亿元，同比增长 21.8%；其中来自第三方收入约 19.7 亿元，同比大幅增长 32.4%。期末公司合同管理面积与在管面积分别为 8.4亿平与 6.5亿平，遍布全国 28个省、直辖市及自治区的 209个城市。来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为 5.2亿平与 4.1亿平，均较去年底增长 0.6亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的 61.7%和 63.3%。报告期内股东保利发展实现签约金额 2.4千亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约 3.2亿平。期内新拓展第三方项目的单年合同金额 13.9亿元，新签约第三方项目的单年合同金额 12.9 亿元。聚焦重点 48 城，期内新签约单年合同金额占比 80.8%，核心区域项目密度进一步提升。  布局大物业体系，非居业态加速拓展。同时在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，期内新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比 83.8%。期末住宅在管面积 2.7 亿平，商业及写字楼 0.2亿平，公共及其他物业 3.6亿平，非居业态占比 58.5%，收入分别增长 17.4%、25.4%、30.9%。  增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2023H1公司非业主增值服务板块收入 10.5 亿元，同比降低 3.8%，占总收入 14.7%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入及其他收入相对平稳，三者分别占比 55.1%、18.9%与 26.0%。社区增值服务板块收入 12.7 亿元，同比减少 9.3%；其中社区资产经营服务收入 4.0亿元，同比增长 4.5%，主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽；社区生活服务收入 8.8亿元，同比下降 14.4%，主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。  盈利预测与评级：预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 23%，考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，给予公司 2023年 18 倍 PE，对应目标价 48.60 港元，首次覆盖给予“买入”评级。  风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 13687 17152 21007 25218 增长率 27% 25% 22% 20% 归属母公司净利润（百万元） 1113 1387 1709 2067 增长率 32% 25% 23% 21% 每股收益 EPS 2.01 2.51 3.09 3.74 净资产收益率 14.47% 15.84% 16.94% 17.66% PE 21.29 14.56 11.82 9.77 数据来源：公司公告，西南证券 -29%-15%-1%13%27%42%22/822/1022/1223/223/423/623/8保利物业 恒生指数 95514 保 利物业（6049.HK） 2023 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 领先的物业管理服务综合运营商，三大业务协同发展..................................................................................................................... 1 2 物管业务基本盘稳固，非居业态加速拓展........................................................................................................................................... 2 3 增值业务转型升级，盈利能力提升 ........................................................................................................................................................ 4 4 盈利预测与估值 ............................................................................................................................................................................................ 5 4.1 盈利预测................................................................................................................................................................................................. 5 4.2 相对估值..............................................................................................................................................