近期市场点评：地产修复还需耐心

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 近期市场点评：地产修复还需耐心 [Table_Title2] 政策投资报告 [Table_Summary] ► 地产数据有待修复 楼市成交维持回落态势，政策加码预期上升。今年 8 月的前两周，30 大中城市商品房成交套数合计 3.39 万套，较去年同期下滑约 27.0%。地产政策未来可能进一步加码。 ► 地产成交突破需要重塑信心 地产成交难以突破的成因可分为需求端和供给端两侧。从需求端来说，国内受疫情冲击影响，民众对未来收入预期下降，压低了民众短期内购房的信心。供给端来看，当下民众偏好现房买卖，“预售模式”失去吸引力。等宏观经济进一步修复，预计成交量将逐步恢复。 ► 大规模地产刺激政策还合适吗？ 高房价影响生育率，刺激政策对人口影响值得重视。与日本相比，我国一线城市生育率更低，房价收入比更高，对人口产生重大影响。大型刺激政策可能会进一步推动这种形势的发展。 居民加杠杆意愿偏弱，大规模刺激效果有所弱化。民众对房价信心可能不足，刺激政策可能造成反效果。 ► 放平心态，聚焦增长新动力 我国的发展目标已经从经济高速增长向高质量发展转型。当下的政策走向可能将更聚焦于科技、民生、就业等领域，为未来创造更多的希望。 风险提示 地缘风险、海外市场大幅波动、海外黑天鹅事件等。 分析师 [Table_Author] 分析师：顾洋恺 邮箱：guyk@hx168.com.cn SAC NO：S1120522090002 联系人：童安格 邮箱：tongag@hx168.com.cn 证券研究报告|政策投资报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2023 年 8 月 22 日 138262 证券研究报告|政策投资报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 地产数据有待修复 ................................................................................ 3 2. 地产成交量突破需要重塑信心 ...................................................................... 3 3. 大规模地产刺激还合适吗？ ........................................................................ 4 4. 放平心态，聚焦增长新动力 ........................................................................ 5 5. 风险提示 ........................................................................................ 5 图表目录 图 1 今年以来 30 大中城市成交套数（套） .................................................................................................................... 3 图 2 2015 年前后地产政策传导（%） ............................................................................................................................... 3 图 3 中国一二三线城市商品房价格指数同比（%） ......................................................................................................... 4 图 4 各线城市二手房挂牌价格指数（2015=100） ........................................................................................................... 4 图 5 中国一二三线城市房价收入比 ................................................................................................................................. 5 图 6 各大城市出生率 ........................................................................................................................................................ 5 证券研究报告|政策投资报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 1.地产数据有待修复 楼市成交量维持回落态势，政策加码预期上升。今年 8 月的前两周，30 大中城市商品房成交套数合计 3.39 万套，较去年同期下滑约 27.0%，从成交面积上看下滑更多，较同期下滑约 27.6%。近期地产刺激政策信号频发，7 月 24 日政治局会议没有再提“房住不炒”的表述；7 月 27 日住建部座谈会上，住建部部长倪虹重新强调房地产支柱地位。但目前来看地产销售数据修复态势依旧未变。因此地产政策未来可能进一步加码。 从过去地产政策对房地产市场的影响来看，政策的传导从调控放松到销售面积，再到房价，最后到地产投资。逻辑上来理解，调控政策放松后，二手房市场成交开始活跃，成交量上升，房价随后开始拉涨，开发商在房价上涨后资产负债表自然缓解，开始新一轮拿地周期，最后体现在地产投资上。以 2015 年前后地产数据走势为例，地产销售面积在 2015 年出率先见底，随后房价转向，开发投资金额于 2015 年底转向。而本轮的政策刺激效果目前仍不明显，主因是商品房成交量仍停滞，未能引导市场整体上行。 图 1 今年以来 30 大中城市成交套数（套） 图 2 2015 年前后地产政策传导（%） 资料来源：Wind,华西证券研究所 资料来源：Wind,华西证券研究所 2.地产成交量突破需要重塑信心 地产成交量突破难点可从需求端和供给端两侧分别讨论。从需求端来说，过去受到疫情冲击以及海外经济周期的影响，民众对未来收入预期下降，再叠加多起房地产负面新闻，压低了民众短期内购房的信心。从供给端来看，当下民众偏好现房买卖，“预售模式”失去吸引力。开放商融资难度加大，民营开发商与央国企开发商差距也同时被拉大，最终民营开发商现金流短缺的状况又反过来影响需求侧的信心。预售制的内核是居民向开发商提供信用，因此以预售制、开发商为中心的地产模式对房价的-200%-100%0%100%200%