策略观点：当下地产政策储备和效果展望

证券研究报告：策略报告 2023 年 8 月 19 日 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 大盘指数 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:杨柳 SAC 登记编号:S1340523040002 Email:yangliu@cnpsec.com 研究助理:黄子崟 SAC 登记编号:S1340123080010 Email:huangziyin@cnpsec.com 近期研究报告 《市场情绪大幅回落，高股息策略配置价值凸显》 - 2023.08.13 策略观点 当下地产政策储备和效果展望 地产政策落地及其效果将是影响 A 股中期走势和风格的重要因素：①房地产对整体经济拉动作用强，调控放松效果将从盈利端左右A 股市场中期趋势；②在今年有较大涨幅的泛 TMT 行业中报面临业绩压力的背景下，A 股风格是否会摆向顺周期也将取决于地产政策落地及效果。 ⚫ 取消二线城市“认房又认贷”不存在阻力，贷款调节空间有限 当前地产调控政策工具箱中可用的政策储备以放开“认房又认贷”、降低首付比例和降低房贷利率这三类房贷调节政策为主。2022 年部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放开将不存在阻力。一线房贷利率还存在一定压降空间，而首付比例继续下降空间有限；二线城市利率加点和首付比例均触底现行规定下线。 ⚫ 降低对一线城市全面放松“认房又认贷”的政策预期，本次调控放松更需关注城中村改造是否发力 由于放松一线城市“认房又认贷”对低线城市有非常明显的挤出效应，且一线城市自身商品房库存水平尚在安全范围，因此对一线城市全面放松“认房又认贷”持谨慎意见。相比之下若城中村改造结合房票安置的规模扩大，在一定程度上可以起到定向货币化棚改作用，是更应跟踪的政策发力点。 ⚫ 顺周期行情短期交易政策预期，数据验证需要过程 当下交易政策预期，但降低数据验证期望或是更合适的策略。未来商品房销售量中枢的下移和“房住不炒”提出后对房价过快上涨的严防死守，对本次地产调控放松的效果应当偏向谨慎，并且部分去年就已开始调控放松的城市中也并未见楼市持续向好迹象。叠加当前低线城市库存高企，开发到位资金不足，从销到投的传导过程将较为漫长。 ⚫ 风险提示： 政策出台不及预期，房地产企业违约风险加大，居民购房意愿超预期下降等。 10000110001200013000200030004000上证指数深证成指200030006000700080009000中小100创业板指 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 为何当下地产政策落地及其效果对 A 股研判至关重要？ .......................................... 4 2 目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？ .......................................... 5 3 过去地产调控放松周期中的政策搭配及其效果如何？ ............................................ 8 4 一线城市全面放松“认房又认贷”还是城中村改造，后续关注什么政策发力点？ ..................... 10 5 地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？ ................................................ 13 6 风险提示 ................................................................................ 17 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 房地产投资和 A 股业绩增速关联性强 ............................................... 4 图表 2： A 股长期走势与业绩表现相匹配 .................................................... 4 图表 3： 目前政策工具箱中可用储备以需求端为主 ........................................... 5 图表 4： 当前重点城市限贷政策梳理 ....................................................... 6 图表 5： 当前重点城市利率加点梳理 ....................................................... 7 图表 6： 2008 年楼市调控放松后迅速回暖 ................................................... 9 图表 7： 2014 年楼市调控两步走放松 ..................................................... 10 图表 8： 取消“认房又认贷”后一线城市挤出低线城市 ......................................... 11 图表 9： 取消“认房又认贷”后各线楼市回暖速度存在差异 ..................................... 11 图表 10： 一二三线城市去化周期 ......................................................... 12 图表 11： 一线城市间商品房库存分化 ..................................................... 12 图表 12： 货币化棚改后二三线城市销售面积明显放量 ....................................... 13 图表 13： 历年商品房销售情况 ........................................................... 14 图表 14： 历年商品房销售额(亿元) ....................................................... 14 图表 15： 郑州市商品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米） ............................. 15 图表 16： 苏州和南京品房成交面积(万平方米) ............................................. 15 图表 17： 天津品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米） ................................ 15 图表 18： 杭州品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米） ................................ 15 图表 19： 房地产投资增速（%）和三线城市去化周期（月）呈明显负相