三论中国经济修复式增长-调整：郑州地产优化政策效果待观察

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 宏观专题报告 调整：郑州地产优化政策效果待观察 ——三论中国经济修复式增长  核心结论 分析师 边泉水 S0800522070002 13911826169 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 相关研究 如何解释股汇背离的异象？———基于印度、日本和中国视角 2023-08-16 经济延续修复式增长格局，后续有望企稳—7月经济数据点评 2023-08-15 五 问 超 预 期 降 息 — 8 月 15 日 降 息 点 评 2023-08-15 海关下调出口数据，统计质量有所完善—宏观数据研究 2023-08-13 居民贷款再次下滑，货币政策有望小幅放松—7 月金融数据点评 2023-08-11 8 月 3 日，郑州发布 15 条措施优化房地产政策，明确暂停限售、落实“认房不认贷”、试点现房销售等措施，是 7.24 政治局会议以来首批放松地产政策的省会城市。郑州地产行业占 GDP 比重偏高且依赖土地财政的情况在二线城市中并非个例，自 2022 年以来郑州在地产政策调控方面始终走在全国的前列。目前，郑州地产优化政策实施已有两周时间，为我们观察本轮政策效果提供了重要窗口。 房地产行业曾是郑州发展的重要支撑。人口流入、新区建设和城中村改造共同推动了郑州房地产行业的快速发展，这使得郑州对房地产行业的依赖程度有所加深。房地产业和建筑业在郑州 GDP 占比超过 20%，远高于全国平均水平，郑州土地财政依赖度峰值时期曾超过 50%。 当前郑州房地产市场仍面临较大的调整压力。1）商品房销量明显下滑，受新冠疫情和棚改货币化安置政策退坡的影响，郑州房地产市场需求出现明显收缩。2021 年和 2022 年郑州商品房销售面积增速分别为-21.2%和-16.7%。2）房价持续下行，郑州“保交楼”出险项目数量较多，购房者预期修复仍需时间，目前房价尚未止跌。2022 年 6 月至今，郑州市商品住宅销售均价累计跌幅超过 25%。3）土地收入大幅收缩，2022 年郑州成交土地出让金仅有 524.8 亿元，同比回落 48.6%。 “稳楼市 15 条”更加侧重于需求端纾困，整体围绕满足居民刚性和改善需求而展开。1）放松限售，这是继 2022 年“郑州 18 条”放松限购之后，郑州在放开限购限售方面的进一步举措。2）加大购房补贴力度，“稳楼市 15 条”明确给予购房者契税补贴，多子女家庭还可获得 2-3 万元的货币补贴。3）鼓励下调存量住房贷款利率，“稳楼市 15 条”强调要落实认房不认贷，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。4）降低交易税费，对于出售自有住房后 1 年内重新购买住房的，对出售时缴纳的个人所得税予以退税优惠，同时暂免征收“满五唯一”住房的个人所得税。 郑州楼市新政的提振效果偏弱。“稳楼市 15 条”政策出台当周，郑州二手房出售挂牌量指数环比增加 16.4%，挂牌价指数小幅回落 0.2%，二手住宅成交套数较前周增加超过 6 成。8 月 13 日当周，郑州二手房成交量并未延续上周涨势，环比仅增 1.0%，挂牌价继续下跌 0.2%。整体看，新政出台后，郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈，成交有所放量，但价格并未显著回升。此外，新政出台后郑州新房市场量价表现相对平淡，考虑到政策的落实和传导可能存在时滞，政策效果有待继续观察。 本轮地产政策可能向改善型需求和特定人群倾斜。受多重因素影响，目前证券研究报告 2023 年 08 月 18 日 宏观专题报告 西部证券 2023 年 08 月 18 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 部分家庭仍处于资产负债表受损状态，即使有购房刚需也可能缺乏资金来源。相比之下，改善需求可通过“以旧换新”、“以小换大”等方式筹措资金，更具有韧性。此外，郑州的婚育情况实际上是全国的缩影，在刚需增长乏力的情况下，通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果。 风险提示：政策传导存在时滞，地产政策力度及效果不及预期，国内房地产形势不及预期。 宏观专题报告 西部证券 2023 年 08 月 18 日 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 新一轮楼市宽松发令枪响，为何郑州率先发力？ ............................................................ 5 1.1 房地产是郑州经济发展的重要支柱 .............................................................................. 5 1.2 当前郑州房地产市场面临较大调整压力 ....................................................................... 8 二、 郑州地产新政释放了什么信号？ ................................................................................... 11 2.1 “郑州 18 条”：放松限购和认房认贷，明确给予房企融资支持 .................................... 11 2.2 “稳楼市 15 条”：放松限售，着力提振改善型需求 ...................................................... 11 三、 郑州地产优化政策效果观察：二手房成交放量，但价格依然低迷，新房市场量价表现相对平淡 .................................................................................................................................... 14 四、 风险提示 ....................................................................................................................... 16 图表目录 图 1：郑州城镇化率和常住人口逐年增加 ................................................................................ 5 图 2：郑州城镇化率接近发达国家水平 .................................................................................... 5 图 3：郑州市建成区面积逐年扩张（平方公里） ..................................................................... 6 图 4：郑州市住宅用地推出面积先升后降