房地产行业月报-头部房企月报(7月)：销售下滑，土地投资缩量

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 08 月 16 日 房地产行业月报 推荐 （维持） 销售下滑，土地投资缩量 ——头部房企月报（7 月）  7 月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降 29%、36%，政策宽松预期不断加强。1）7 月 16 家头部房企销售面积 1266 万方，同比下降 29%；销售金额 1866 亿元，同比下降 36%，较上月降低 3pcts。7 月整体成交热度下降，处于历史低位，房地产市场长期存在的供需错配问题快速暴露，叠加房价下行、居民收入预期转弱，成交量迎来阶段性瓶颈期。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-20%、-38%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-28%、-50%。7 月整体市场热度显著下降，但国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）销售再次探底背景下，市场对政策宽松的预期不断增强，因城施策政策不断出台。  头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）7 月 16 家头部房企拿地金额 317 亿元，环比下降 61%，同比下降 74%，处于历史低位。2）7 月头部房企拿地平均溢价率约 2.5%，一二线城市占比 77%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，华润、拿地最为积极，拿地金额 85 亿元，2023年 1-7 月累计投资强度 39%；其次为越秀，单月投资强度最高，达 50%。民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城 1-7 月累计投资强度分别仅为 4%、12%、9%、8%。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价 76%，较上月有所回落，主因北上杭等高能级城市核心地块拿地不确定性强。  行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模 589亿元，同比-2%，头部房企发行信用债 182 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口 7 月平均发债利率 2.97%，民企新城发行的 12.5 亿元 ABS，票面利率 6.5%。2）2023 年部分房企仍存在较大偿债压力，截止 7 月底碧桂园年内到期债务余额 149 亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。  碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议。1）碧桂园：今年将推行“现房销售”政策。2）越秀：与久事置业签约战略合作协议。3）金地：董事会同意公司向招商银行申请 260 亿元综合融资额度的议案。4）华润：上半年累计合同销售金额 1702.4 亿元，同比增加 40.6%。5）融创：披露境外债务重组进展，将于 10 月 5 日召开呈请实质聆讯。  投资建议：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 112 0.01 总市值(亿元) 15,231.24 1.65 流通市值(亿元) 14,348.05 2.02 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 10.1% -7.4% -3.8% 相对表现 11.4% -0.7% 4.3% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 31 周）：央行继续引导贷款利率和首付比下行》 2023-08-08 《房地产行业深度研究报告：放松的边界》 2023-08-01 《房地产行业周报（2023 年第 30 周）：政策放松预期持续增强》 2023-07-31 -16%-7%3%13%22/0822/1023/0123/0323/0623/082022-08-15~2023-08-15房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、地产板块涨幅为 14%，头部房企普遍上涨 .................................................................... 4 二、销售：销售面积和金额普降，房企分化持续存在 ......................................................... 6 （一）销售金额同比下降 36%，头部房企普遍表现不佳 ............................................. 6 （二）销售面积和销售均价同比显著下降 ..................................................................... 7 三、投资：持续聚焦高能级城市，土拍市场热度回落 ......................................................... 9 （一）头部房企土地投资强度下降至 17%，拿地金额大幅回落 ................................. 9 （二）16 家头部房企拿地持续集中高能级城市 .......................................................... 10 （三）头部房企拿地楼面价 11142 元/平，溢价率为 2.5% ......................................... 10 四、融资：境内外融资同比皆为负，部分房企偿债压力较大 ........................................... 12 五、投资建议 ........................................................................................................................... 15 六、风险提示 ........................................................................................................................... 15 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 7 月地产板块上涨 14%，一级行业中排名第 2 ............................................