统计局7月房地产数据点评：基本面持续趋弱，期待政策落地

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年08月16日超 配1统计局 7 月房地产数据点评基本面持续趋弱，期待政策落地 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-7 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-7 月，商品房销售额 70450 亿元，同比下降1.5%；商品房销售面积 66563 万平方米，同比下降 6.5%；房地产开发投资 67717 亿元，同比下降 8.5%；房屋新开工面积 56969 万平方米，同比下降 24.5%；房屋竣工面积 38405 万平方米，同比增长 20.5%。国信地产观点：1）商品房销售额同比转负，销售面积降幅扩大，复苏继续趋弱但政策预期转强；2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显；3）新开工降幅持续扩大，但竣工依旧强劲；4）投资建议：7 月基本面并无实质改善，但政策预期明显好转。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。此外，着眼基本面，我们预计 Q4 销售高增，彼时恰好是政策落地后的观察期，政策有效性将得到证明，预期迎来销售复苏行情。核心推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团、金地集团、越秀地产。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售额同比转负，销售面积降幅扩大，复苏继续趋弱但政策预期转强7 月销售复苏继续趋弱。2023 年 1-7 月，商品房销售额为 70450 亿元，同比转负为-1.5%，较 1-6 月下降了 2.6 个百分点；商品房销售面积为 66563 万㎡，同比-6.5%，降幅较 1-6 月扩大 1.2 个百分点。2023 年7 月单月，商品房销售额 7358 亿元，环比-45%，同比-19%，与 6 月持平；销售面积 7048 万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较 6 月收窄 3 个百分点；销售均价为 10440 元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。虽然 7 月销售数据未改低迷走势，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。7 月末，政治局会议定调积极，指出要适时调整优化房地产政策，紧接着，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。随后，四大一线城市均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，郑州、南京等多个二线城市也在积极推进地产政策进一步放松。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显2023 年 1-7 月，房地产开发投资 67717 亿元，同比-8.5%，降幅较 1-6 月扩大 0.6 个百分点，截至 2023 年7 月，房地产投资累计增速已连续 15 个月为负（除 2020 年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速从未出现负值）。2023 年 1-7 月，房企到位资金 78217 亿元，同比-11.2%，降幅较 1-6 月扩大 1.4 个百分点。拆解房企资金来源，7 月，随着销售复苏继续趋弱，销售回款成为明显拖累项；而国内贷款同比降幅持续扩大，说明房企在银行端融资依旧不畅。 新开工降幅持续扩大，但竣工依旧强劲2023 年 1-7 月，房屋新开工面积 56969 万㎡，同比-24.5%，降幅较 1-6 月扩大 0.2 个百分点；竣工面积38405 万㎡，同比+20.5%，较 1-6 月提升 1.5 个百分点。竣工依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：房地产开发投资累计同比图6：房地产开发企业到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图7：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动图8：国内贷款累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：新开工面积累计同比图10：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 投资建议：7 月基本面并无实质改善，但政策预期明显好转。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。此外，着眼基本面，我们预计 Q4 销售高增，彼时恰好是政策落地后的观察期，政策有效性将得到证明，预期迎来销售复苏行情。核心推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团、金地集团、越秀地产。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《2023 年 7 月房地产数据点评-基本面依旧低迷，但政策注入信心》 ——2023-08-04《房地产行业 2023 年 8 月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁，抓住一线放松受益标的》 ——2023-07-31《房地产行业周观点-政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》 ——2023-07-25《房地产行业重大事件点评点评-并非“棚改”，影响有限》 ——2023-07-23《房地产行业周观点-“金融 16 条”期限延长，央行鼓励协商变更存量房贷合约》 ——2023-07-18证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之