房地产行业2023年1-7月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 8 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《房地产行业 2023 年 1-6 月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善》（2023/7/18） 《房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房房价环比持平》（2023/7/16） 《绿城中国：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展》（2023/7/14） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评 销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转 国家统计局发布 2023 年 1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积 7048 万平，同比增速-15.5%（前值：-18.2%）；开发投资金额 9167 亿元，同比增速-12.2%（前值：-10.3%）；新开工面积 7089 万平，同比增速-25.9%（前值：-30.3%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  7 月单月全国销售面积因低基数同比降幅收窄，实际市场需求仍然较弱。7 月全国商品房销售面积 7048万平，同比下降 15.5%，同比降幅较上月收窄了 2.7 个百分点；销售金额 7358 亿元，同比下降 19.3%，同比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。其中，住宅单月销售金额同比下降 19.5%，同比降幅与上月持平；住宅销售面积同比下降 15.5%，同比降幅较上月收窄了 2.5 个百分点。我们认为，7 月销售小幅改善主要是因为去年同期基数相对较低，整体市场未见明显好转，需求仍然较弱，房价也仍然面临一定的下行压力。7 月商品房销售均价 10440 元/平，环比增长 2.6%，同比下降 4.5%，同比降幅较上月扩大了 3.2 个百分点；其中住宅销售均价 10852 元/平，环比增长 3.1%，同比下降 4.7%，同比降幅较上月扩大了 3.0个百分点。  从区域来看，东部地区 7 月单月销售面积降幅扩大；但从累计来看，东部地区仍明显好于中西部。7 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-18.2%、-9.3%、-13.6%，其中东部地区同比降幅较上月扩大了9.1 个百分点，主要是因为前期需求集中释放叠加暑期跨域旅游潮，迎来阶段性瓶颈期；中、西部地区因去年同期基数相对较低，同比降幅分别收窄 12.0、16.4 个百分点。从累计来看，东部地区仍明显好于中西部，东部地区 1-7 月累计销售面积同比增速为-1.1%，中、西部分别为-11.1%、-11.2%。  全国商品房累计销售金额同比增速转负，仅住宅销售金额前七月累计增速为正。1-7 月全国商品房销售面积 6.66 亿平，同比下降 6.5%（前值：-5.3%）；销售金额 7.05 万亿元，同比下降 1.5%（前值：+1.1%）；销售均价 10584 元/平，同比增长 5.3%（前值：+6.8%）。其中，住宅 1-7 月销售金额、面积同比增速分别为 0.7%和-4.3%。7 月下旬开始各地方频繁表态，我们认为，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳。我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  单月住宅投资同比降幅收窄；新开工体量仍处于 2010 年来同期最低位。7 月单月开发投资金额 9167 亿元，同比下降 12.2%，降幅较上月扩大了 1.8 个百分点，已经连续三个月降幅超过一成，本月降幅扩大主要是商业类物业投资降幅扩大引起的。值得注意的是，7 月住宅投资额同比下降 9.4%，同比降幅较上月收窄了 1.0 个百分点，略有好转。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。7 月东、中、西部投资额同比增速分别为-6.2%、-6.8%、-24.3%。7 月新开工面积 7089 万平，同比下降 25.9%，降幅虽较上月收窄了 4.4 个百分点，但新开工体量为 2010 年来的同期最低值，市场销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱，保交付、稳资金的优先级更高。1-7 月累计投资 6.77 万亿元，同比下降 8.5%；累计新开工面积 5.70 亿平，同比下降 24.5%，降幅仍在持续扩大。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。  单月竣工面积同比增速大幅提升，全年竣工增长确定性相对较强。7 月竣工面积 4501 万平，同比增长33.1%，增速较上月大幅提升了 16.8 个百分点。1-7 月累计竣工 3.84 亿平，同比增长 20.5%。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021年上半年新开工体量相对较高，按照 2-3 年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。我们预计 2023年竣工面积增速为 7%。 3. 开发商资金：  受自筹资金改善的影响，房企到位资金 7 月降幅有所收窄。7 月房企到位资金 9420 亿元，同比下降 20.2%（前值：-21.5%）。1）房款 4623 亿元，同比下降 22.3%（前值：-17.4%），其中受销售走弱的影响，定金及预收款同比下降 21.7%，同比降幅较上月扩大了 2.3 个百分点；个人按揭贷款同比下降 23.5%，同比降幅较上月扩大了 10.7 个百分点，当前居民购房信心不足，叠加居民对收入和