房地产行业1-7月月报：投资销售双弱，政策仍待加码

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 8 月 15 日 投资销售双弱，政策仍待加码 看好 ——房地产 1-7 月月报 相关研究 "7 月社融大幅下降，行业销售依然低迷-地产及物管行业周报（2023/08/05-2023/08/11）" 2023 年 8 月 13 日 "中央密集发声支持地产，城中村改造快 速 推 进 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/07/29-2023/08/04）" 2023 年 8 月 6 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  7 月投资端依然较弱，投资降幅扩大、开工低位收窄、竣工高位。7 月单月来看，投资同比-12.2%（计算值-17.8%），较前值-1.8pct；开工同比-25.9%（计算值-26.5%），较前值+4.4pct；竣工同比+33.1%（计算值+32.7%），较前值+16.8pct。我们认为，今年年初房地产投资低位略有改善，但近期又开始出现下行趋势，表明目前投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减，并且 4 月起调减的幅度扩大，经计算 22 年前 7 月房地产开发投资数值下调了 6.9%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综上所述，我们维持公布值口径预测：2023 年投资同比-6.7%、开工同比-18.1%、竣工同比+11.2%，并维持计算值口径预测：2023 年投资同比-13.2%、开工同比至-18.8%、竣工同比+10.6%。  7 月销售端同样较弱，销售面积公布值同比-16%、计算值同比-24%。7 月单月来看，销售面积同比-15.5%（计算值-23.8%），较前值+2.7pct；销售金额同比-19.3%（计算值-24.1%），较前值-0.1pct；销售均价同比-4.4%（计算值-0.3%），较前值-3.1pct。我们认为，今年 1 季度商品房销售有所改善，但近期有开始出现走弱趋势，表明目前销售端也依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减，并且调减的幅度逐月扩大，经计算 22 年前 7 月商品房销售面积数值下调了 8.9%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综上所述，我们维持公布值口径预测：2023 年销售面积同比+0.6%、销售金额同比+3.7%，并维持计算值口径预测：2023 年销售面积同比-8.3%、销售金额同比-2.1%。  7 月资金来源同比降幅低位略有收窄，销售回款走弱、融资资金低位。7 月单月来看，资金来源同比-20.2%（计算值-21.0%），较前值+1.3pct。从 7 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-14.7%（计算值-15.0%），较前值-0.9pct；自筹资金同比-20.5%（计算值-21.5% ），较 前 值 +9.1pct； 定金 及 预 收款 同 比 -21.7% （计 算 值 -21.9% ），较 前 值 -2.3pct；个人按揭贷款同比-23.5%（计算值-24.4%），较前值-10.7pct。7 月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均走弱，国内贷款降幅小幅扩大，自筹资金降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于融资政策实际落地情况。  投资分析意见：投资销售双弱，政策仍待加码，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：7 月投资端依然较弱，投资降幅扩大、开工低位收窄、竣工高位 据统计局数据，2022 年 1-7 月，全国完成房地产开发投资 67,717 亿元，同比增长-8.5%，较 1-6 月下降 0.6pct。其中，7 月单月商品房投资增速-12.2%，较 6 月下降1.9pct。住宅方面，1-7 月，住宅投资 51,485 亿元，同比增长-7.6%，较 1-6 月下降0.3pct，占房地产开发投资的比重为 76%，较 1-6 月上升 0.1pct，其中，7 月单月住宅投资增速-9.4%，较 6 月上升 1pct。 分区域来看，1-7 月房地产开发投资东部地区同比-3.2%（较前值-0.5pct）、中部地区同比-8.2%（较前值+0.2pct）、西部地区同比-20.1%（较前值-0.7pct）、东北地区同比-25.5%（较前值-4.7pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年前 7 月房地产开发投资数值下调了 6.9%，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 3.4%、16.1%、7.2%和 0%。 具体而言，2023 年 1-7 月房地产开发投资累计同比公布值为-8.5%，而计算值为-14.8%，其中 影响 较大 的中 部地 区 （公 布值-8.2%VS 计算 值-23.0%） 和西 部地 区 （公 布值-20.1%VS 计算值-25.8%）；2023 年 7 月房地产开发投资单月同比公布值为-12.2%，而计算值为-17.8%，其中影响较大的中部地区（公布值-6.8%VS 计算值-27.4%）。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 11