建发国际集团(1908.HK)“新闽系”房企标杆，彰显逆周期本色

房地产 2023 年 08 月 14 日 建发国际集团(1908.HK) “新闽系”房企标杆，彰显逆周期本色 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司首次覆盖报告 推荐（首次） 08 月 11 日：21.05 港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 https://www.cndintl.com/ 大股东/持股 建发房产/55.99% 实际控制人 厦门市国有资产监督管理委员会 总股本(百万股) 1845.8 流通 A 股(百万股) 0 流通 B/H 股(百万股) 1845.8 总市值（亿港元） 388.5 流通 A 股市值(亿港元) 0 每股净资产(元) 9.86 资产负债率(%) 79.8 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  背靠厦门国资建发集团，“新闽系”房企崛起。建发国际发展起始于厦门建发集团旗下房地产业务（主体为建发房产），并依托集团资源快速扩张；董事会成员均在控股母公司建发房产中担任职务，利于调动平台资源，同时叠加 “一年一聘制”的市场化经营机制与股权激励，保障公司经营效率及发展动力。2022 年公司总营收、归母净利润 996 亿元、49 亿元， 2018-2022 年 CAGR 分别为 68%、37%。  销售投拓积极，逆境突围攻守兼备。2022 年公司在行业调整期超额完成年内销售目标，销售额排名进入行业前十，2023H1 销售额同比增速持续领先（+55.7%）；且规模攀升并非牺牲权益比，近年销售权益比均保持在70%以上；产品体系方面更加聚焦改善型产品，因而项目去化与销管费管控相较同业更具优势。投拓方面，公司紧抓土地市场景气度底部补仓，2023H1 公司拿地销售金额比、面积比分别为 36.1%、70.2%，高于 50 强房企整体值（金额比 21.6%、面积比 27%）；同时重视资产流动性，聚焦核心区域补充优质土地，核心地段项目通常单盘流速较高，有效避免滞重库存累积占用公司资源等，亦有助于市场回暖后抢占先机。  屡获大股东注资，有序扩张资产负债表与完善产业链。公司保持较高财务安全度，三条红线“绿档”达标，在手流动性充裕，总资产结构中存货与货币资金合计占比达 78%，位居主流房企首位；2022 年末融资成本为4.3%，已批未提的银行借款额度充足。此外公司运用多元化融资工具，如配股、可转债、永续债等方式，进一步补充权益资金。土储、财务方面屡获母公司建发房产支持，多次通过转让股权等方式为公司注入上海、无锡等优质土储项目，财务方面亦提供永续债“输血”，助力“三条红线”降档。2021 年 11 月公司入主工程技术服务公司合诚股份（603909. SH），为公司部分房开项目提供设计、监理、施工等技术服务，把控建筑品质，提升工程铺排等经营效率；2022 年再度并表建发物业（2156.HK），完善工程与服务产业链布局，释放协同发展的乘数效应。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 53442 99636 115430 128516 140015 YOY(%) 22.7 86.4 15.9 11.3 8.9 净利润(百万元) 3517 4934 5567 6495 7700 YOY(%) 51.5 40.3 12.8 16.7 18.5 毛利率(%) 16.3 15.3 14.8 15.0 15.3 净利率(%) 7.5 5.6 5.4 5.6 6.1 ROE(%) 13.2 15.6 15.4 15.7 16.2 EPS(摊薄/元) 1.91 2.67 3.02 3.52 4.17 P/E(倍) 10.1 7.2 6.4 5.5 4.6 P/B(倍) 1.3 1.1 1.0 0.9 0.7 证券研究报告 建发国际集团·公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 17  盈利预测及投资评级：公司背靠厦门国企建发集团，大股东支持与市场化经营机制下逆境突围，依靠精细化产品定位与聚焦区域布局销售表现优于同业，多元化融资工具加持下积极拿地扩储，有望在行业洗牌中进一步扩大市场份额。预计公司2023-2025 年归母净利润分别为 55.7 亿、65.0 亿和 77.0 亿，对应 EPS 分别为 3.02 元、3.52 元、4.17 元，当前股价（截至2023 年 8 月 11 日）对应 PE 分别为 6.4 倍、5.5 倍、4.6 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。  风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 建发国际集团·公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 17 正文目录 一、 背靠厦门国资委，稳中求进穿越周期................................................................ 5 1.1 厦门市场化国企，大股东助力跨越发展 .................................................................. 5 1.2 规模业绩稳步提升，利润潜能有待释放 .................................................................... 6 二、 销售投拓积极，逆境突围攻守兼备 ................................................................... 7 2.1 聚焦核心城市+强产品力，销售表现优于同业............................................................ 7 2.2 积极拿地扩储，看重投资效率 ............................................................................... 10 2.3 资产结构健康，财务安全度较高 .............................