物业管理行业研究周报：7月物企外拓数据转弱

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 7 月物企外拓数据转弱 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：7 月物企外拓数据转弱 23 年 7 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量同比减少 41.04%，环比减少 52.52%。根据克而瑞物管发布的《2023 年 7 月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，7 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量 546 个，22 年同期数据为 926个，6 月数据为 1150 个。拓展面积同比亦有所减少，7 月物企外拓数据有所转弱。 7 月 TOP50 物企新增合约面积 0.72 亿方，同比减少 37.98%，环比减少 46.45%。TOP50 物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。  7 月关联方交付比例有所增长，7 月 TOP50 物企关联方承接面积为 1996 万方，环比减少 14.04%，同比减少 27.76%，但关联方交付在新增合约面积比例由 16.67%上升至 26.54%。  物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。  7 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为33%、29.9%、18.9%，招商积余在住宅、产业园及学校类业态拓展规模最大，分别为 129 万方、72 万方、278 万方，雅生活在办公及公建类业态拓展规模最大，分别为 161 万方、20 万方。  7 月 TOP10 城市服务项目中标金额共计约 13.8 亿元，中标金额较上月增长23.94%。1-7 月累计城市服务中标金额最高的物企为雅生活，合计中标 17.63亿元，平均单项目金额为 3918 万元。 我们认为 7 月物企外拓数据有所转弱，由于 7、8 月为物企外拓淡季，故 8 月数据绝对值预计亦较低，但城服拓展金额环比仍有所增长，在传统外拓较弱的情况下，城市服务为物企增收的补充业务之一。 数据追踪（7 月 31 日-8 月 4 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 8 月 4 日，持有 1177.49 万股，较上周上涨 13.3%，持股市值 1.9 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 14 家（剔除停牌物企），自 2023 年 7 月 31日至 8 月 4 日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅 10.75%。降幅最大的是卓越商企服务，降 4.77%。持股比例最高为保利物业，为 67.27%。持股数量最多为融创服务，为 6.21 亿股。  投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 8 月 6 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 高丁卉 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数 64 行业平均市盈率（TTM） 14.18 港股市场平均市盈率（TTM） 8.19 行业表现走势图 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/8/52022/8/252022/9/142022/10/42022/10/242022/11/132022/12/32022/12/232023/1/122023/2/12023/2/212023/3/132023/4/22023/4/222023/5/122023/6/12023/6/212023/7/112023/7/31恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：7 月物企外拓数据转弱 .......................................................................................................................................... 3 1.1 外拓淡季第三方拓展数据较弱 城服拓展金额环比增长 ................................................................................................. 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 .............................................................................................................................