房地产和物业服务行业住房市场资金流透视系列报告之二：解读公积金年报

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 22 页起的免责条款和声明 解读公积金年报 住房市场资金流透视系列报告之二｜2023.7.17 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 刘河维 房地产和物业服务分析师 S1010523030004 根据住建部、财政部和中国人民银行联合印发的《全国住房公积金 2022 年年度报告》，2022 年末，住房公积金缴存余额 9.2 万亿元，贷款余额 7.3 万亿元，如果个贷率持续至 90%，我们测算存在万亿量级的挖潜空间，也会进一步支持房地产需求稳定释放。不同城市的公积金个贷率不同，预计收入水平不低，但房价相对比较低的城市（如成都、武汉）对公积金政策会比较敏感。透过公积金年报，还可以从侧面了解就业态势和居民提前偿还房贷的一些动态。 ▍住房公积金是我国住房金融体系的重要组成部分。到 2022 年底，住房公积金体系实际在用的钱（即缴存余额）有 9.2 万亿，这些在用的钱中已经给职工发放的住房公积金贷款（即贷款余额）为 7.3 万亿，对应个贷率（即贷款余额/缴存余额）为 79%。2022 年，住房公积金贷款余额相当于同期商业贷款余额的 19%，同年公积金贷款发放额相当于全年商品住宅销售额的 10%。2022 年公积金个贷率明显下降，这可能和房地产市场低景气度有关。 ▍公积金还存在万亿量级的挖潜空间。我们测算，如果公积金个贷率达到 90%，相当于可以释放万亿级别的增量住房信贷。当然，各地公积金个贷率并不一致，2022 年重庆、贵州、浙江等省份公积金个贷率偏高，未来公积金政策进一步加码的空间受到一定的限制。 ▍公积金制度调整对不同城市的意义明显不同。由于公积金的贷款上限和缴存上限在各地不同，尤其是各地房价相对于公积金缴存和贷款额度的差异很大，我们预计未来可能的公积金政策调整对不同城市的影响完全不同。我们认为，北京和上海等高房价城市公积金制度调整的作用很小，武汉和成都等低房价二线城市房地产市场可能对公积金政策比较敏感。 ▍单笔贷款规模可能受房价及政策影响，贷款数据透视提前还贷节奏。我们认为，公积金平均单笔贷款发放规模增长较快的年份，要么是房价上涨明显，要么是政策支持力度明显加大，逆周期调节明显。通过公积金年度报告的贷款数据，我们可以测算出历年还款规模，从中可以反映出提前还贷节奏。 ▍从公积金透视当前就业质量。缴存公积金的岗位相对来说就业质量较高，因此公积金新开户人数可以反映出高质量就业情况。2022 年各省住房公积金新开户人数普遍低于 2021 年。民营企业从 2020 年开始占公积金新开户人数比例大幅提升，2022 年占比为 76%。人均缴存金额持续增长，说明缴存人群的收入水平持续稳定增长的可能性较大。 ▍风险提示：从方法论的角度，公积金年报透露的就业、提前还款等相关信息仅为推测，尚需要其他研究角度的论证来配合。公积金个贷率 2022 年有所下降，公积金系统对住房消费的潜力有待进一步释放。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 住房市场资金流透视系列报告之二｜2023.7.17 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 住房公积金资金流动示意图 资料来源：中信证券研究部绘制 nMnOrMxOnQwOpMoOxPtOsM7NcM8OsQqQnPsRkPnNqPeRpNqN9PnMqOxNtQrOwMoMmN 住房市场资金流透视系列报告之二｜2023.7.17 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 住房公积金是住房金融体系重要组成 ................................................................................ 6 住房公积金发展历史 ......................................................................................................... 6 住房公积金缴存和提取 ...................................................................................................... 7 住房公积金贷款情况 ......................................................................................................... 9 公积金资金流动机制 ....................................................................................................... 10 个贷率视角的公积金挖潜空间 ......................................................................................... 11 单笔发放规模和提前还贷行为 ......................................................................................... 13 不同城市的公积金支持力度差异 ..................................................................................... 15 从新开户的角度看就业质量 ............................................................................................ 17 从新加坡经验看公积金改革方向 ..................................................................................... 19 风险提示 ......................................................................................................................... 21 住房市场资金流透视系列报告之二｜2023.7.17 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 插图目录 图 1：全国缴存额及变化 ................................................................................................... 8 图 2：全国累计缴存额及变化 .........