房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读：单月基期调整销量同比负增速扩大，政策有望持续边际优化

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 07 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-6 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 6 月单月销售面积基期调整同比增速-18.2%（较上月下降 15.2pct），季调环比为-7.1%，销售市场热度持续回落；往后看，据房管局高频数据，23 年 7月上半月（1-13 日）销售面积同比增速较 6 月单月减少 4pct 至-36%，短期仍承压，政策有望持续边际优化；全年看，预计需求端在托底政策与价格承压下短期均衡或出现在三季度末； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数下行，居民配置意愿较弱； ❑ 6 月单月竣工面积基期调整同比增速为+16.3%（较上月下降 8.1pct），季调环比为-3.4%，同比增速处于高位主要是各方积极持续推进“保交楼”， 与前期判断“短期竣工增速或持续高位震荡回落”一致，强调竣工回补后明年或开启回落周期，产业链配置逻辑或生变； 6 月单月新开工面积基期调整同比增速为-30.3%（较上月下降 2.9pct），季调环比为-9.4%，往后看，判断新开工受限于高能级城市土地供给约束，反弹弹性有限； 6 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.3%（较上月上升 0.2pct），季调环比为-3.2%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响； ❑ 6 月单月到位资金基期调整同比增速为-21.5%（较上月下降 14.1pct），季调环比为-9.3%，结构上融资类到位资金同比与新开工走势趋同，其中国内贷款同比增速持续高于新开工，或透露“保交楼”进程的持续落地，销售类到位资金同比与销售金额走势趋同，有所回落； 6 月末房地产行业资金链指数趋势回升（133%），高于历史安全水平 130%，主因分母端开发投资下滑趋势快于到位资金，使得行业资金链指数被动回升，同时或是企业主动选择，降低经营性支出的结果； 6 月 70 城整体房价下跌，结构上上涨城市数量回落，一二线房价持平，三四线房价下跌。6 月 70 城整体新房房价环比-0.06%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 31 个（较上月减少 15 个），持平 1 个（较上月增加 1 个），下跌 38 个（较上月增加 14 个）；一线城市新房房价环比持平，二线环比持平，三四线环比-0.1%； ❑ 投资建议：房地产行业当前在经营、融资以及长期发展路径层面均表现出明显的分化特征，这些分化既是结果，又是原因，或在未来 3-5 年导致行业维持“总量弱β，结构强α”的特征； 房地产板块：维持“弱 β 交易强 α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【华润置地】【龙湖集团】【中国海外发展】【金地集团】【万科 A】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等； 产业链角度：短期仍有保交楼拉动的竣工反弹保障，中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； ❑ 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 136 2.7 总市值（十亿元） 1492.5 1.8 流通市值（十亿元） 1440.0 2.0 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -4.7 -13.4 -7.3 相对表现 -1.9 -6.8 2.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房及二手房成交面积低于去年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2023-07-16 2、《新房成交面积低于去年同期，二手房成交面积同比转负——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2023-07-09 3、《新房成交面积同比转负，流动性前瞻指标转向宽松——样本城市周度高频数据全追踪》2023-07-02 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -20-1001020Jul/22Nov/22Mar/23Jun/23(%)房地产沪深300单月基期调整销量同比负增速扩大，政策有望持续边际优化 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-6 月全国房地产相关数据，1-6 月累计房地产销售面积5.95 亿平，累计同比（基期调整）-5.3%，房地产销售金额 6.31 万亿元，累计同比（基期调整）+1.1%；新开工面积 4.99 亿平，累计同比（基期调整）-24.3%；竣工面积 3.39 亿平，累计同比（基期调整）+19.0%；开发投资额 5.86 万亿元，累计同比（基期调整）-7.9%；到位资金 6.88 万亿元，累计同比（基期调整）-9.8%； 图 1：房地产 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布23年 6月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.06%，其中一线城市环比持平，二线城市环比持平，三四线城市环比-0.10%；二手房房价环比-0.44%，其中一线城市环比-0.70%，二线城市环比-0.40%，三四线城市环比-0.40%； （3）统计局公布 23 年 6 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.10%，同比-0.20%。 图 2：6 月份 70 城新房房价环比-0.06%，二手房房价环比-0.44% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日 期指 标累 计 数 值（ 23M1-6）单 月 数 值（ 23M6）单 月 季 调环 比M6商品房销售面积（万方）59515-13.7%(-5.2pct)-5.3%(-4.4pct)13075-28.1% (-8.4pct)-18.2%(-15.2pct)48.5% (48.2%)-7.1%M6商品房销售金额（亿元）63092-4.5%(-7.5pct)1.1%(-7.3pct)1330