房地产行业深度研究报告-核心20城探究之北京：新房供需错配，待产业外溢兑现

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 07 月 19 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 新房供需错配，待产业外溢兑现 ——核心 20 城探究之北京  北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外迁，城市经济去冗存精。1）北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2）北京经济主要由第三产业驱动，22 年三产占比高达 84%，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而 21 年工业增加值规模仅排全国第 11。3）近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深圳、广州。  优势产业已形成龙头企业集聚格局，制造业有望向高精尖突破。1）医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。2）近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。  北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出。1）金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的 1.5 倍，金融资产总量超过 190万亿，约占全国 50%，在京资产管理机构管理规模超过 30 万亿元，约占全国同类资产管理规模的 30%；2）软件业务收入全国第一，产业增加值为上海1.9 倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。  房地产市场存在供需错配问题，导致郊区库存占比较高，但随着产业外溢，郊区住房需求有望逐渐修复。1）2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘以价换量下价格有所下降。2）2023 年以来市场有所回暖，1-5 月北京新房、二手房成交分别为 329 万方、646 万方，同比上涨 19%、22%。3）过去北京存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在中心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至 18.7 个月，但未来随着郊区产业、配套、人口兑现，预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住宅 0.4 平米保守估计，北京需求中枢约 900 万方。  中海在北京开发效率较高，城建发展、首开在北京郊区土储占比较高，随着郊区需求修复，项目有望迎来较好去化。1）中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力，4 家房企 2022 年权益销售金额市占率约27%，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，城建发展、首开在京土储绝对规模较大，但郊区占比分别为 87%、74%，整体开发效率一般，未来销售释放仍有较大余地；中海在京土储建面 243 万方，绝对值较低，但中心城区土储占比约 58%，周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。3）北京中心区域可开发宅地有限，供地集中在五环外，2022 年五环外供地占比 74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化；2022 年 11 月以来土拍热度明显回升，平均溢价率上升至 7%以上，但国央企仍为拿地主力。  风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 115 0.02 总市值(亿元) 13,858.86 1.49 流通市值(亿元) 13,114.14 1.83 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.6% -15.8% -12.7% 相对表现 -1.8% -9.1% -2.5% 相关研究报告 《产业、人口过去兑现，未来优势持续——核心20 城探究之杭州》 2023-05-26 《南国要素资源高地，地产底部显现——核心20 城探究之广州》 2023-03-14 《地产过去先行，产业未来兑现——核心 20 城探究之武汉》 2023-03-07 -18%-8%2%12%22/0722/0922/1223/0223/0523/072022-07-19~2023-07-18房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 疏解非首都功能，城市经济去冗存精。近年来北京疏解非首都功能，对劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，2014-2020 年间迁出约 7009家企业，包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态。持续强化首都功能，近 5 年服务业增加值复合增速 9.1%，高于深圳、广州，其中金融业、软件与信息服务业表现突出。 制造业有望向高精尖突破，优势产业龙头企业集聚。北京医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。 生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业优势持续，北京金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的 1.5 倍；软件业务收入全国第一，产业增加值为上海 1.9 倍，多家头部互联网公司聚集。凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。 当前北京房地产市场存在供需错配问题，导致整体去化周期偏长，但未来随着产业外溢，郊区产业、配套、人口逐渐兑现，预计郊区住房需求将逐渐修复，城市新房销售中枢仍有 900 万方。当前北京新房市场主要面临的问题为供需空间错配，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，导致郊区库存累积，新房库存占全市比例约 73%，拉长城市整体去化周期至 19 个月；但随着非首都功能疏解，高精尖制造业在郊区兑现，郊区住房需求将逐渐修复，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅 0.4平米保守估计，北京需求中枢约 900 万方。 投资逻辑 当前北京存在住宅供需空间错配情况，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，但随着非首都功能疏解、产业外溢，预计郊区产业及配套逐步兑现，可支撑郊区需求复苏，建议关注深耕北京、土储充裕的房企，如中国海外发展、金融街。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、 首都定位推动经济快速发展，近年来持续强化首都功能 ..............................