土地市场跟踪系列专题：年关过半，地卖的怎么样？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地市场跟踪系列专题 年关过半，地卖的怎么样？ 2023 年 07 月 12 日 ➢ 2023H1，各地土地市场表现如何？ 2023H1，全国土地市场表现同比去年 H1 仍处于下滑趋势，土地出让金降幅达 18%，仅有天津、云南、黑龙江实现较大幅度的同比正增长；全国土地市场环比 Q1 回暖，土地出让金环比增长 45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比 2022H1 下滑较多，降幅在 40%左右，环比 Q1 均有较大提升。上海首轮集中供地在第二季度开拍，环比 Q1 有大幅度增长。而其余地区同比上涨幅度也较低。 （2）湖北、安徽、江西、河南：四个区域土地出让金同比 2022H1 均有下滑；且预算完成比例较低，仅 20%左右，四个地区均有小幅下滑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西、新疆 2023H1 土地出让金同比 2022H1 小幅下降；但 2023Q2 土地出让金环比 Q1 均有不同程度上涨，分别达 45%、8%和 24%。而四川、重庆 2023H1 同比实现 3%和 5%的逆势增长。 （4）天津、云南、广西：天津、云南两地在 2023H1 实现 306%和 88%的土地出让金同比正增长，广西较 2022H1 出现 35%的下滑。 （5）其他区域：黑龙江、吉林、内蒙古 2023H1 土地出让收入相较其他地区同比大幅上涨，均超过 30%，其中黑龙江达到 94%。 ➢ 全年情况如何推演？ 根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2023 年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算下，江苏、北京、广东、四川、天津、云南等区域全年完成预算表现相对较好。 再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，福建、江西以及青海等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。 ➢ 风险提示：1）房地产政策不及预期。2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：关于调增赤字与特别国债-2023/07/10 2.评级调整专题：2023 年，评级调整有哪些新变化？-2023/07/10 3.城投、产业利差跟踪周报 20230709：城投、产业利差整体下行-2023/07/09 4.交易所批文更新跟踪周报 20230709：本周交易所批文“通过”规模上升-2023/07/09 5.可转债周报 20230709：7 月可转债多因子策略组合持仓-2023/07/09 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2023H1，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2023H1，各省层面土地市场表现如何？ ...................................................................................................................................... 3 1.2 2023H1，各地市土地市场表现如何？ .......................................................................................................................................... 4 2 全年情况如何推演？ ............................................................................................................................................. 16 3 风险提示 .............................................................................................................................................................. 18 插图目录 .................................................................................................................................................................. 19 rQmPmMqRyQtQoOnOtQqPrQ9PdNaQmOqQnPoNkPnNtMfQmNmO9PpOrNMYtRuMwMsOrQ固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 房地产和土地市场一直是市场关注的重心，2023 年已经过半，地卖的怎么样了？本文聚焦：（1）2023H1 全国各地市土地市场表现如何？（2）全年情况如何推演？ 1 2023H1，各地土地市场表现如何？ 1.1 2023H1，各省层面土地市场表现如何？ 2023H1，除个别省份出现大幅度增长之外，全国土地市场表现同比去年 H1仍是下滑趋势，土地出让金降幅达 18%： 天津（306%）、云南（88%）、黑龙江(94%)，个别省份仅表现为微小幅度上涨，其余省份仍处于下降趋势； 全国土地市场环比 Q1 回暖，土地出让金环比增长 45%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，对应观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：浙江、福建、山东、上海土地出让金同比 2022H1 下滑较多，降幅在 40%左右，