房地产行业第28周周报(7月8日-7月14日)：“金融十六条”适用期延长，新房二手房成交持续承压

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 7 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房房价环比持平》（2023/7/16） 《绿城中国：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展》（2023/7/14） 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 28 周周报（7月 8 日-7 月 14 日） “金融十六条”适用期延长，新房二手房成交持续承压 本周新房成交同环比降幅均收窄；二手房成交环比增速均由负转正，但同比降幅仍在扩大。土地市场持续低迷，同环比均量价齐跌，溢价率同环比均下降。 核心观点  本周新房成交同环比降幅均收窄。40 城新房成交面积为 258.0 万平方米，环比下降 9.1%，同比下降 30.7%，同比降幅较上周收窄了 1.45 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 8.2%、-16.9%、-7.0%，同比增速分别为-12.6%、-37.9%、-34.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了 11.4、6.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 5.8 个百分点。  二手房成交环比增速由负转正，但同比降幅仍在扩大。18 个城市二手房成交面积为 155.7万平方米，环比上升 3.7%，同比下降 12.9%，同比降幅较上周扩大了 2.74 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 6.1%、1.3%、7.1%，同比增速分别为-18.9%、-23.0%、26.8%，一、二线城市同比增速较上周分别下降 5.8、8.5 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 22.3 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比下降。12 城市新房库存面积为 9766 万平方米，环比下降0.04%，同比上升 0.3%；去化周期为 13.6 个月，环比提升 0.4 个月，同比提升 0.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、0.2%、0.4%，同比增速分别为 10.3%、-11.0%、-7.2%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.4、11.5、31.9 个月，一、二、三四线城市环比分别提升 0.3、0.4、0.2 个月，一、二、三四线城市同比分别提升1.7、1.6、0.8 个月。  土地市场持续低迷，同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 3247.8 万平方米，环比下降 45.9%，同比下降 8.4%；成交总价为 463.1 亿元，环比下降 67.8%，同比下降 8.8%；楼面均价为 1426.0 元/平，环比下降 40.4%，同比下降 0.4%；土地溢价率为 1.5%，环比下降 2.7 个百分点，同比下降 2.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。2023 年第 28 周房地产行业国内债券总发行量为269.1 亿元，同比上升 32.8%，环比上升 71.8%。总偿还量为 222.4 亿元，同比上升 17.7%，环比下降 91.4%；净融资额为 46.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降 2.0pct，房地产行业相对收益为-3.7%，较上周下降 4.4pct。房地产板块 PE 为 11.97X，较上周下跌 0.2X。本周（7.10-7.16），北上资金对食品饮料、电子、通信加仓金额较大，分别为 29.01、25.88、24.62 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.78%（上周为-0.78%），净买入-2.71 亿元（上周净买入-0.55 亿元）。 投资建议  本周，为引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持，央行、金融监管总局发布通知，明确“金融 16 条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至 2024年末，主要涉及两方面：1）对于房企开发贷、信托贷款等存量融资，支持合理展期，2024 年底前到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年；2）2024 年底前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。  我们发现，自“金融十六条”政策发布至今，房企融资出现了小幅改善，但民企发行规模仍远低于到期体量，整体行业债券展期规模也明显提升，均反映出房企、尤其是民营房企仍面临不小的资金压力。根据万得数据显示，“金融十六条”发布以来（2022 年 12 月-2023 年 6 月），房地产行业国内债券发行规模为 3363 亿元，同比增长 3%，偿还规模 3229 亿元，同比增长 5%，净融资额134 亿元。其中民企发行国内债券275 亿元，同比增长 23%，到期规模 1003 亿元，同比下降 3%，净融资额为-728 亿元。从房企债券延期体量看，2022 年12 月-2023 年6 月，共有78 只房地产行业债券展期，同比翻倍，逾期金额合计 493 亿元，同比增长 58%，政策对于存量融资的合理展期支持起到了一定效果。  本周央行货币政策司司长邹澜表示：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。不过要注意到的是，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心不足，居民加杠杆的动力也不足。同时，本周公布的 6 月 70 大中城市的房价数据也显示出当前房价面临持续下行的