房地产行业2023年1-6月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 7 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》20230508 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》(2023/5/15) 《房地产行业 2023 年 4 月月报：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续》(2023/5/14) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述》（2023/5/12） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年1-6 月统计局数据点评 单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善 国家统计局发布 2023 年 1-6 月份全国房地产开发投资和销售情况。6 月销售面积 1.31 亿平，同比增速-18.2%（前值：-3.0%）；开发投资金额 1.28 万亿元，同比增速-10.3%（前值：-10.5%）；新开工面积 1.02 亿平，同比增速-30.3%（前值：-27.3%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  6 月单月全国销售同比降幅近两成。6 月全国商品房销售面积 1.31 亿平，同比下降 18.2%，同比降幅较上月扩大了 15.2 个百分点；销售金额 1.33 万亿元，同比下降 19.2%，同比增速较上月下降了 26.1 个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降 19.5%、18.0%，同比增速较上月分别下降了 31.7、18.6 个百分点。我们认为，6 月销售增速大幅下滑的原因有三：1）去年同期基数相对较高；2）6 月虽是房企冲刺销售的关键时点，但今年 6 月房企的推盘量并不高。根据克而瑞，6 月 30 个重点城市新增供应 1505 万平，供应规模不及今年 3、4 月，同比也下降了 25%，为近 5 年来同期最低值。3）需求较弱的根本原因仍是居民购房信心和收入预期不足。  房价面临一定的下行压力。6 月商品房销售均价 10176 元/平，环比下降 10.7%，同比下降 1.3%；其中住宅销售均价 10529 元/平，环比下降 11.1%，同比下降 1.8%，一方面是因为需求较弱，另一方面是因为受年中销售冲刺压力，部分项目或采取了降价促销等营销手段。  从区域来看，东部地区 6 月单月销售降幅最小，上半年累计销售仍保持正增长。6 月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速分别较上月下降了 13.1、9.1、22.3、37.8 个百分点，东部地区仍是单月销售同比降幅相对最小的地区。上半年东部地区累计销售面积同比增长 1.4%；销售金额同比增长 7.1%，是唯一保持正增长的地区。  上半年全国商品房累计销售额同比微增。上半年全国商品房销售面积 5.95 亿平，同比下降 5.3%（前值：-0.9%）；销售金额 6.31 万亿元，同比增长 1.1%（前值：+8.4%）；销售均价 10601 元/平，同比增长 6.8%（前值：+9.4%）。其中，住宅上半年销售金额、面积同比增速分别为 3.7%和-2.8%。今年上半年新房成交经历了先升后降的过程，1-4 月销售持续改善，5 月以来销售动能持续转弱。二季度单季商品房销售面积 2.96 亿平，销售金额 3.25 万亿元，同比分别下降 8.6%、1.6%，较一季度增速分别下降 6.8、5.7 个百分点。我们认为，短期内居民购房信心不足的态势难以扭转，后续销售大概率将低位持稳。我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  单月投资同比降幅微幅收窄，但绝对量仍处于 2017 年以来的同期历史最低位；新开工体量仍处于 2008 年来同期最低位。6 月单月开发投资金额 1.28 万亿元，同比下降 10.3%，降幅虽较上月微幅收窄了 0.2 个百分点，但从绝对量来看，处于 2017 年以来同期最低值。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。6 月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.5%、-8.4%、-23.0%。6 月新开工面积 1.02 亿平，同比下降 30.3%，降幅较上月扩大了 3 个百分点，新开工体量为 2008 年来的同期最低值，房企新开工意愿持续低迷。上半年累计投资 5.86 万亿元，同比下降 7.9%；累计新开工面积 4.99 亿平，同比下降 24.3%。二季度单季投资 3.26 万亿元，同比下降 9.5%，降幅较一季度扩大 3.7 个百分点；单季新开工 2.58 亿平，同比下降 28.6%，降幅较一季度扩大 9.4 个百分点。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。  单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。6 月竣工面积 6078 万平，同比增长16.3%，增速较上月下降了 8.1 个百分点。上半年累计竣工 3.39 亿平，同比增长 19.0%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，