房地产行业2025年11月月报：11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期26年地产政策空间打开

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 12 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 11 月月报 11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期26年地产政策空间打开 核心观点 【新房成交】  11 月新房成交面积环比由正转负、同比降幅扩大。11 月 40 城新房成交面积环比-6.8%，同比-40.7%，同比降幅较 10 月扩大13.9pct，1-11 月累计同比-11.5%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年 12 月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。  从各能级城市来看，11 月一、二、三四线城市新房成交面积同比降幅均扩大。1）一线城市：11 月新房成交面积环比+4.5%，同比-43.5%，同比降幅较 10 月扩大 5.2pct；1-11 月累计同比-13.8%。具体来看，11 月北京新房成交面积环比-34%，同比-54%；上海环比+31%，同比-22%；广州环比-1%，同比-37%；深圳环比+11%，同比-76%。从累计来看，1-11 月北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比分别下降14%、11%、10%、32%。2）二线城市：11 月新房成交面积环比-2.4%，同比-37.4%，同比降幅较 10 月扩大了 17.8pct；1-11 月累计同比-9.2%。11 月单月新房成交面积同环比均正增长的城市有杭州、福州，环比正增长但同比负增长的城市仅有成都，同环比均负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波。从累计来看，1-11 月福州新房成交面积同比+15%，武汉同比+8%，南宁同比+7%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：11 月新房成交面积环比-25.8%，同比-46.3%，同比降幅扩大了 19.1pct；1-11 月累计同比-14.0%。 【二手房成交】  11 月二手房成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄。11 月 18 城二手房成交面积环比+13.5%，同比-25.7%，同比降幅收窄4.1pct。1-11 月累计同比+0.05%。  11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比均降幅收窄。1-11 月一线城市累计同比正增长，二、三四线城市累计同比负增长。11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 16.1%、11.1%、17.3%，同比增速为-26.0%、-27.2%、-19.9%，同比降幅分别收窄 2.9、3.9、8.6pct。具体而言，一线城市中，11 月北京二手房成交面积环比+20%，同比-22%；深圳环比+7%，同比-35%。二线城市中，杭州环比+9%，同比-48%，成都环比+3%，同比-32%。从累计来看，1-11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 7.3%、-2.9%、-7.4%。一、二线城市中 1-11 月二手房成交面积同比正增长的有：北京、深圳、苏州、厦门、成都。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模环比增长，去化周期环比下降。截至 11 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.5%，同比-10.6%；整体去化周期为 18.0 个月，环比-0.2 个月，同比+2.2 个月。具体来看，上海（8.6 个月）、杭州（9.1 个月）、福州（11.3 个月）去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：11 月重点城市开盘去化率环比持平，同比下降。根据克而瑞，30 个重点城市 11 月平均开盘去化率为 34%，环比基本持平，同比-3pct。分城市能级来看，一线城市平均开盘去化率为 25%，环比+3pct，同比-7pct；二线城市平均开盘去化率为 39%，环比-1pct，同比-3pct；三四线城市平均开盘去化率仅 12%，环比-6pct，同比-13pct。分城市来看，去化率 6 成及以上城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比提升；武汉、郑州、青岛等前期市场低迷的城市止跌，去化率环比提升。 【土地市场】  11 月土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率同比下降。11 月全国成交土地建面环比+6.3%，同比-20.9%，同比降幅扩大 10.9pct；其中一、二、三线城市环比增速为-38.9%、2.1%、1.1%，同比增速为 6.3%、-12.7%、-26.8%。11 月全国成交土地平均楼面价环比+17.9%，同比-16.7%；其中一、二、三线城市环比增速为 43.8%、45.7%、9.7%，同比增速为-59.0%、-17.3%、-23.1%。11 月全国平均土地溢价率为 3.5%，环比+0.09pct，同比-1.1pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 4.1%、1.4%、3.4%，一线城市环比-1.2pct，同比-8.2pct，二线城市环比-1.3pct，同比-2.4pct；三线城市环比+0.3pct，同比+0.2pct。  1-11 月全国土地成交规模、楼面均价同比均减少。1-11 月全国成交土地规划总建面同比-8.5%；成交总价同比-9.4%；楼面均价同比-1.0%；平均溢价率 6.2%，同比+2.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-7.7%、-0.5%、-12.9%；平均土地溢价率为11.8%、7.7%、2.7%，一、二线城市同比提升 6.6、3.7pct，三线城市同比下降 0.7pct。 【房企】  房企销售：百强房企11 月全口径销售同比降幅微幅收窄，累计同比降幅进一步扩大。百强房企11 月全口径销售额同比-37.1%（前值：-39.8%）；权益销售额同比-36.3%（前值：-39.9%）。1-11 月全口径销售额同比-18.8%（前值：-