统计局6月房地产数据点评：基本面趋弱但不宜线性外推，预计7月数据边际回升

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年07月17日超 配1统计局 6 月房地产数据点评基本面趋弱但不宜线性外推，预计 7 月数据边际回升 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-6 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-6 月，商品房销售额 63092 亿元，同比增长1.1%；商品房销售面积 59515 万平方米，同比下降 5.3%；房地产开发投资 58550 亿元，同比下降 7.9%；房屋新开工面积 49880 万平方米，同比下降 24.3%；房屋竣工面积 33904 万平方米，同比增长 19.0%。国信地产观点：1）商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏趋弱但不宜线性外推；2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显；3）新开工降幅持续扩大，但竣工端依旧强劲；4）投资建议：当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待 Q1 高增后 Q2 的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计 Q4 将迎来本年销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏趋弱但不宜线性外推2023 年 1-6 月，商品房销售额 63092 亿元，同比+1.1%，增幅较 1-5 月收窄 7.3 个百分点；商品房销售面积 59515 万㎡，同比-5.3%，降幅较 1-5 月扩大 4.4 个百分点。2023 年 6 月单月，商品房销售额 13305 亿元，环比+33%，同比-19%，较 5 月下滑 26 个百分点；销售面积 13075 万㎡，环比+49%，同比-18%，降幅较 5 月扩大 15 个百分点。6 月销售复苏明显趋弱，销售均价也降至历史常态水平。与历史年份相比，今年 Q1 居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期将推货前置，因此销售在 Q1集中兑现，而 Q2 销售逐渐乏力，且 2022 年 6 月销售基数较高。我们认为，应当正确看待 Q2 的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显2023 年 1-6 月，房地产开发投资 58550 亿元，同比-7.9%，降幅较 1-5 月扩大 0.7 个百分点，截至 2023 年6 月，房地产投资累计增速已连续 14 个月为负（除 2020 年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速从未出现负值）。2023 年 1-6 月，房企到位资金 68797 亿元，同比-9.8%，降幅较 1-5 月扩大 3.2 个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏趋弱，6 月销售回款占比及拉动效果均降低；而国内贷款始终为拖累项，说明房企在银行端融资依旧不畅。 新开工降幅持续扩大，但竣工端依旧强劲2023 年 1-6 月，房屋新开工面积 49880 万㎡，同比-24.3%，降幅较 1-5 月扩大 1.7 个百分点；竣工面积33904 万㎡，同比+19.0%，较 1-5 月下降 0.6 个百分点。竣工依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：房地产开发投资累计同比图6：房地产开发企业到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图7：国内贷款占比 vs 销售回款占比图8：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：新开工面积累计同比图10：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 投资建议：当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待 Q1 高增后 Q2 的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计 Q4 将迎来本年销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业 2023 年中期投资策略-重复苏节奏，轻政策博弈》 ——2023-07-11《房地产行业周观点-不博弈政策，博弈销售》 ——2023-07-10《2023 年 6 月房地产数据点评-销售短期趋弱，复苏大势未改》 ——2023-07-04《房地产行业周观点-销售预期差值得博弈》 ——2023-07-04《房地产行业 2023 年 7 月投资策略-看好七月销售环比企稳》 ——2023-06-30证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“