房地产行业2023H1半年度业绩前瞻：行业复苏出现反复，板块业绩结构分化

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 14 日 行业复苏出现反复，板块业绩结构分化 看好 ——房地产行业 2023H1 半年度业绩前瞻 相关研究 "“金融 16 条”延期，供给端再出政策-金融 16 条延期点评" 2023 年 7 月 11日 "6 月房企销售和土地市场进一步走弱-地产及物管行业周报（2023/07/01-2023/07/07）" 2023 年 7 月 9 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  预计 23H1 板块业绩有望底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022 年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，2023H1 行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望 23H1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企 2021-22 年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。我们预计 2023H1 房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。  23H1 行业复苏出现反复，近期供需双双走弱、政策值得期待。2023Q1 房地产行业基本面开始呈底部回升态势，但 2023Q2 基本面出现反复、供需市场热度均有明显回落：1）销售方面：根据克而瑞，23H1，50 强房企销售金额同比-5%，其中 4-6 月单月同比分别为+27%/+1%/-37%，同比降幅由正转负，显示行业销售端出现二次走弱；值得注意的是，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升；2）拿地方面：根据中指院，23H1，300 城住宅类土地成交面积累计同比-30%，其中 4-6 月单月同比分别为-44%/+0.4%/-46%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，其中 23Q2 中行业出现了需求和供给双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。  根据结算节奏，我们预计主流公司 2023H1 归母净利润情况如下： 1） 增速在+30%以上的公司：滨江集团； 2） 增速在+20~+30%的公司：招商积余； 3） 增速在+10~+20%的公司：新大正、招商蛇口、保利发展； 4） 增速在 0%~+10%的公司：新城控股； 5） 增速在-20%~0%的公司：万科 A、建发股份、华发股份、金地集团。  投资分析意见：行业复苏出现反复，板块业绩结构分化，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 7 月 13日 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2022A/E 2023E 000002.SZ 万科 A 13.80 1.95 1.80 1.80 7.1 7.7 7.7 0.7 226.2 214.8 214.4 0.4% -5.0% -0.2% 600048.SH 保利发展 12.57 1.53 1.76 1.91 8.2 7.1 6.6 0.8 183.5 211.2 228.1 -33.0% 15.1% 8.0% 600383.SH 金地集团 6.85 1.35 1.15 1.14 5.1 6.0 6.0 0.5 61.1 51.8 51.7 -35.1% -15.2% -0.3% 001979.SZ 招商蛇口 12.02 0.41 0.99 1.69 29.3 12.1 7.1 1.1 42.6 76.5 130.9 -58.9% 79.4% 71.1% 601155.SH 新城控股 13.96 0.62 1.80 1.98 22.5 7.8 7.1 0.5 13.9 40.6 44.7 -88.9% 191.2% 10.1% 002244.SZ 滨江集团 8.55 1.20 1.45 1.67 7.1 5.9 5.1 1.1 37.4 45.0 51.9 23.6% 20.3% 15.2% 600325.SH 华发股份 9.10 1.12 1.43 1.57 8.1 6.4 5.8 1.1 25.8 30.3 33.2 -19.3% 17.5% 9.7% 600153.SH 建发股份 9.28 1.93 2.31 2.59 4.8 4.0 3.6 0.6 62.8 69.5 77.8 3.0% 10.6% 12.0% 00960.HK 龙湖集团 15.90 4.08 3.86 3.93 3.9 4.1 4.0 0.7 243.6 244.6 249.3 2.1% 0.4% 1.9% 01109.HK 华润置地 29.38 3.94 4.34 4.70 7.5 6.8 6.3 0.8 280.9 309.7 334.8 -13.3% 10.3% 8.1% 00688.HK 中国海外发展 15.17 2.13 2.45 2.65 7.1 6.2 5.7 0.4 232.6 268.1 290.4 -42.1% 15.2% 8.3% 01908.HK 建发国际集团 17.40 2.84 3.09 3.58 6.1 5.6 4.9 1.8 49.3 58.7 67.9 5