房地产行业动态点评：存量政策延期，期待更多政策出炉

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 存量政策延期，期待更多政策出炉 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 11 日│中国内地 动态点评 存量政策延期，期待更多政策出炉 10 日晚央行、金管局联合发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将去年 11 月 11 日出台的“金融十六条”相关政策有效期延长至 2024 年 12 月 30 日。我们认为本次调整意味着政策视角重回地产融资，我们期待保交楼等政策的加速落地，以及更多地产融资支持政策的出台，给予市场供需双方更多信心。 “金融十六条”核心内容有效期延至 24 年末，房地产融资端支持延续 本次延期强化了“保交楼”主题下房地产融资端的支持。去年发布的“金融十六条”中大多为长期政策，仅有两处提及政策有效期：1. 房企存量融资，自通知印发日起半年内到期的，可展期一年；2. 保交楼专项借款配套融资方面，半年内发放的配套融资，贷款期限内不下调风险分类，如果形成不良，相关机构人员已尽职的可予免职。即原政策这两条的有效期为 23 年 5 月 11日，本次调整将有效期延长 24 年 12 月 31 日，即再延长一年半左右。政策延期我们认为反映了 2 个方面：1、监管层关注到房地产市场以及融资环境的乍暖还寒，给予了更长时间的缓解期；2、去年“保交楼”政策推进以来有一定进展，但依然存在一定障碍，此次延期也给予了项目更多操作空间。 推动行业风险出清为锚，保交楼支持或有进一步加强的空间 政策再度聚焦至房地产融资端，我们认为有两点原因：1. 风险控制的必要性有所提升。因二季度以来地产销售复苏节奏放缓，市场对于房企现金流的担忧又有所升温。尽管年内到期压力最大的时点已过，但部分房企 23H2 公开市场债券到期规模仍然较大，本次延期政策将进一步缓解房企压力；2. 保交楼支持力度还有加大的空间。参照去年的文件，本次政策对于政策目的的表述增加了“加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清”这一论述，据我们跟踪，去年以来保交楼方面专项借款落实较快，但是银行配套资金相对依然较慢，当中的障碍可能需要更多政策支持和补充。 关注后续政策着力点 无论是去年底的“金融十六条”还是今天的部分政策有效期延长，都还是围绕着融资端作文章，但必须认识到，当前市场的一些担忧还需要融资端配合其他政策予以解决。截至 2023 年上半年，我们跟踪的重点 60 城新房成交面积同比增长 1%，其中 6 月同比下降 32%，而销售端的预期变弱在一定程度上也会降低金融系统对保交楼配合的动力。二季度以来部分重点城市进一步放松，如青岛出台了稳楼市的一揽子政策，杭州部分区域放宽了限购，扬州发布新政，改善性住房不再限购、原有住房不限售等。后续可以关注需求端政策是否能进一步落地。 进入政策博弈期，行业将继续演绎分化行情 我们认为地产板块将进入政策博弈期，房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、新大正。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (20)(13)(7)07Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 5.23 6.45 11,802 -0.41 0.43 0.56 0.67 -12.76 12.16 9.34 7.81 华发股份 600325 CH 买入 9.16 13.44 19,393 1.22 1.28 1.43 1.63 7.51 7.16 6.41 5.62 建发股份 600153 CH 买入 9.42 17.45 28,970 2.09 2.30 2.64 3.07 4.51 4.10 3.57 3.07 滨江集团 002244 CH 买入 8.73 13.78 27,163 1.20 1.45 1.76 2.04 7.28 6.02 4.96 4.28 万科 A 000002 CH 买入 13.91 19.04 165,956 1.90 1.90 2.04 2.17 7.32 7.32 6.82 6.41 新城控股 601155 CH 买入