房地产行业23年5月行业月报：成交热度边际回落，目前政策改善空间仍较充足

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 5 月行业月报 成交热度边际回落，目前政策改善空间仍较充足 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：LPR 下调，当前仍存在政策改善空间。地方政策层面，5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23 年以来尤其 23Q2，地方政策几乎处于“空窗期”，目前四限政策力度评分距离 16 年 2 月底部还有 46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来，杭州、广州等多个高能级城市响应，有助于整合核心土地资源，推动未来供给放量。6 月 5 年期LPR 下调 10bp 至 4.2%，进一步打开房贷利率下行空间，但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。 ⚫ 成交市场综述：推盘节奏缓慢，成交热度边际下行。根据统计局数据，23 年 5 月全国商品房销售金额同比上升 6.8%，增速环比收窄 21.1pct，23M1-M5 商品房销售金额 4.98 万亿元，同比上升 8.4%，增速环比收窄 0.4pct，23 年 5 月 22 城商品房推盘环比下降 6.7%，受到推盘节奏缓慢的影响，5 月成交热度边际回落。5 月重点 25 城住宅去化周期（MA6）13.53 个月，环比下降 0.72 个月，住宅中期库存去化周期（MA12）为 26.65 个月，环比上升 0.18 个月，优质资产供给仍受限，去化难度较高的资产占库存的大多数。 ⚫ 土地市场综述：供给意愿回升，核心热度改善。2023 年 5 月全国 600城商住用地出让金 2822 亿元，同比上升 1.4%，实现年内单月最高成交规模，供给面积同比下降 20.8%，降幅较 4 月收窄 13.1pct，受各地供给回升带动，5 月土地市场热度边际修复。土地市场分化仍较为明显，一二线及高价三四线成交规模改善，而低价三四线等非核心区在供给放量情况下依然热度较低。 ⚫ 开发投资市场综述：累计施工持续负增长，投资降幅扩大。根据统计局数据，23 年 5 月商品房新开工面积同比下降 27.3%，降幅收窄 0.1pct，截至 5 月累计施工面积同比下降 6.2%，施工投资压力拖累整体投资，5 月房地产开发投资 1.02 万亿元，同比下降 10.5%。5 月商品房竣工面积同比上升 24.4%，增速收窄 17.4pct，保交付的推进贡献竣工。 ⚫ 融资市场综述：房企融资不畅，到位资金增速回落。根据统计局数据，23 年 5 月房地产企业到位资金同比下降 7.4%，同比由正转负，主要为供给端融资拖累，开发贷及自筹资金分别下滑 13.4%、29.2%，降幅分别扩大 1.6pct、4.9pct，需求端回款目前仍然保持正增长，定金预收款及按揭贷款分别增长 6.0%、25.4%。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-06-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -21%-16%-10%-5%1%6%06/2208/2210/2212/2202/2304/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.75 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.8 6.7 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.67 2023/4/23 买入 17.91 1.00 1.94 12.7 6.5 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 13.41 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.6 7.6 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.12 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.1 5.7 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.65 2023/5/5 买入 18.38 2.18 2.48 4.9 4.3 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 9.59 2023/3/22 买入 13.42 1.49 1.60 6.4 6.0 7.2 2.4 13.7% 12.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.53 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 5.9 5.0 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.44 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.3 6.5 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.43 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.7 7.1 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.82 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 29.3 12.3 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 10.08 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.