房地产行业跟踪报告：基本面和政策面的两个关键问题

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 12 页起的免责条款和声明 基本面和政策面的两个关键问题 房地产行业跟踪报告｜2023.6.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 刘河维 房地产和物业服务分析师 S1010523030004 当前，市场最关心的问题莫过于房地产产业链基本面下行的趋势还会继续吗？面对这种下行的趋势，政策会发力托底房地产需求吗？报告对此进行了分析。 ▍市场继续下行。6 月前三周，样本城市新房销售套数同比下降 24%，降幅继续扩大。二手销售增长 11%，增速继续收窄。2023 年前 5 月国房景气指数继续下降，开发投资降幅继续扩大。我们预计 2023 年 6 月房地产景气继续下降。 ▍如果没有政策外力，我们认为市场缺乏基本面的自我修复机制。一方面，房价下跌本身存在预期自我强化的效应，而目前 70 个城市已经有 55 个二手住宅房价下跌。另一方面，二手的挂牌量不断增长，在 2023 年年初至今（截至 6 月25 日）上升了 18%，新房的可售规模维持高位。此外，开发企业的资金面相对偏紧，居民的收入增长预期相对偏缓。总体来看，市场还在循环向下的通道，市场自身缺乏自我修复的因子。 ▍政策工具箱储备仍然丰富，政策托底可期。在核心城市，限购、限贷（即二套房首付认定标准）、限价还有明显的放开空间。全国来看，长期的利率还有下降的空间，和其他国家/地区相比，大陆的购房首付比例也还有理论下降空间。我们相信，待政策全力以赴支持需求，房地产产业链基本面完全可以稳住。我们认为，房地产仍然是国民经济重要的支柱产业，决策层支持自住和改善需求的态度没有改变，政策也确实有望在未来加大托底需求的力度。 ▍基本面未到最差时刻，政策重启发力仍需要时间。我们认为，政策存在多元目标，对市场变化具备定力。政策虽然会致力于稳定产业链，但也会留意可能的房价上涨。因此，只有在房价下降更为明显的情况下，政策才有可能显著加大力度。土地市场也影响了地方对于政策出台的意愿。上半年核心城市土地市场热度不低，二手房交易也有明显同比上升，这迟滞了核心城市可能出台政策的时间。非核心城市确实市场清淡，但当地区域政策储备空间不多，要等全国性政策出台。总体而言，我们认为更大力度支持房地产需求的时间点，或在 2023 年 9 月之后（即房价连续下降 3 个月之后）。当然，政策将努力稳定周期，但不谋求逆转周期，不会走房价上涨的老路。我们预计，全年房地产景气两头高，中间低，全国商品房销售额仍能实现同比正增长。 ▍风险提示：房地产行业基本面下行速度快于预期的风险，部分房企的资金链风险。 重点公司盈利预测及投资评级 简称 代码 收盘价（元） EPS（元） PE 评级 22A 23E 24E 25E 22A 23E 24E 25E 开发 越秀地产 00123.HK 8.59 1.05 1.22 1.58 1.74 7.5 6.5 5.0 4.5 买入 万科 A 000002.SZ 13.94 1.90 1.97 2.04 2.10 7.4 7.1 6.8 6.6 买入 华发股份 600325.SH 9.90 1.22 1.51 2.02 2.15 8.1 6.6 4.9 4.6 买入 滨江集团 002244.SZ 8.91 1.20 1.43 1.69 1.72 7.4 6.2 5.3 5.2 买入 华润置地 01109.HK 31.75 3.79 4.10 4.63 5.06 7.7 7.1 6.3 5.8 买入 龙湖集团 00960.HK 18.58 3.55 3.56 3.63 3.74 4.8 4.8 4.7 4.6 买入 上海临港 600848.SH 12.18 0.40 0.65 0.69 0.76 30.5 18.7 17.7 16.0 买入 服务 贝壳 02423.HK 37.65 0.75 1.98 2.31 2.41 45.8 17.4 15.0 14.3 买入 万物云 02602.HK 26.05 1.72 2.09 2.57 3.15 13.9 11.4 9.3 7.6 买入 华润万象生活 01209.HK 37.95 0.97 1.29 1.64 2.03 35.7 26.9 21.3 17.1 买入 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业跟踪报告｜2023.6.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 滨江服务 03316.HK 19.56 1.49 1.96 2.58 3.32 12.0 10.0 7.6 5.9 买入 中海物业 02669.HK 7.69 0.39 0.51 0.65 0.83 18.2 15.1 11.8 9.3 买入 碧桂园服务 06098.HK 9.34 0.58 0.59 0.63 - 14.9 14.6 13.6 - 持有 绿城服务 02869.HK 3.63 0.17 0.19 0.20 - 19.7 17.9 16.5 - 持有 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2023 年 6 月 23 日收盘价，中海物业 EPS为港元，万物云和华润万象生活为核心 EPS 房地产行业跟踪报告｜2023.6.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 ▍ 基本面下行趋势会缓解吗？ 市场继续下行 二季度以来，房地产市场景气度继续下行。6 月前三周，样本城市新房销售套数同比下降 24.2%，降幅继续扩大，二手房增长 11.4%，增幅持续收窄。2023 年前 5 月，国家统计局数据显示，国房景气指数再次下降到 2022 年 12 月前后的低位，房地产开发投资同比下降 7.2%，降幅继续扩大。 图 1：样本城市新房销售套数及同比 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：2023 年 6 月数据截止 6月 21 日 图 2：样本城市二手房销售套数及同比 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：2023 年 6 月数据截止 6月 21 日 图 3：国房景气指数 资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部 图 4：房地产投资及新开工面积同比 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：2023 年指前 5 月 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05000010000015000020000025000030000035000021/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05交易套数YOY-40%-20%0%20%40%60%80%100%020000400006000080000