房地产行业月报：头部房企月报（5月），需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023 年 06 月 19 日 房地产行业月报 推荐 （维持） 需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦 ——头部房企月报（5 月）  招商蛇口、万科定增持续推进，绿地重启拿地较为谨慎。1）招商蛇口增发收购南油集团 24%股权事项获深交所审核通过，万科 150 亿定增获深交所受理。2）华润置地目标在 2025年租金收入达 300亿元，2023年目标 240亿元。3）碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团。4）绿地董事长张玉良表示在保障现金流安全，且未来金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地。  需求端动力不足，头部房企销售金额同比上升 6%，增速明显放缓，国央企与民企分化持续存在。1）本月 16 家头部房企销售面积同比-4%，销售金额同比+6%，较上月收窄 28pcts。主要原因是疫情积压购房需求释放后，5 月需求端动力不足问题显现，各地坚持因城施策，对于二线城市有一定效果，但对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2）5 月整体市场热度下降，国央企销售情况仍显著好于非国央企，二者销售金额同比分别+25%、-22%。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。  头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）5 月 16家头部房企拿地金额 625 亿元，环比下降 10%，同比上升 85%，但绝对规模相较 2020 年仍在低位。2）5 月头部房企拿地平均溢价率约 7.5%，一二线城市占比 91%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额 214 亿元，2023 年 1-5 月累计投资强度达 42%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城 1-5 月累计投资强度分别仅为 5%、12%、11%、11%。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价 78%，不断置换高质量土储。  行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模 292亿元，同比-41%，头部房企发行信用债 113 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口 5月发债利率 2.20%，再创新低，相比2022 年平均发债利率下降 50bp；新城发行 7.08 亿海外债，利率 7.95%。2）2023 年部分房企仍存在较大偿债压力，截止 5 月底碧桂园年内到期债务 156亿元。在销售端持续低迷的情况下，仍需融资端政策支持。  震荡格局，左侧布局。5 月需求端动力不足问题出现，16 家头部房企销售增速放缓，而国央企由于 2022 年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计 2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科 A 等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 118 0.02 总市值(亿元) 14,525.77 1.53 流通市值(亿元) 13,817.38 1.90 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.5% -16.4% -9.3% 相对表现 -1.1% -16.6% -2.5% 相关研究报告 《房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降》 2023-06-13 《房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平》 2023-06-06 《房地产行业周报：上海持续探索租购并举，新房市场持续低迷》 2023-05-30 -19%-10%0%9%22/0622/0822/1123/0123/0423/062022-06-20~2023-06-16房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 地产板块下跌，头部房企仅 A 股绿地上涨 ................................................................... 4 二、 销售：销售面积下滑，房企分化持续存在 .................................................................... 7 （一） 头部房企销售金额上涨 6%，其中国央企增速为 25% ...................................... 7 （二） 销售均价同比上涨，量价增速分化扩大 ............................................................ 8 三、 投资：聚焦高能级城市，拿地金额仍偏低 .................................................................. 10 （一） 头部房企土地投资强度维持 22%，但绝对规模仍偏低 .................................. 10 （二） 16 家房企拿地持续集中高能级城市 ................................................................. 11 （三） 头部房企拿地楼面价 13952 元/平，溢价率为 7.5% ........................................ 11 四、 融资：境内外融资同比下降，部分房企偿债压力较大 .............................................. 13 五、 投资建议 .......................................................................................................................... 16 六、 风险提示 ...........