房地产行业：23年5月REITs月报，扩募定价引广泛关注，市场活跃度下滑

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 41 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：23 年 5 月 REITs 月报 扩募定价引广泛关注，市场活跃度下滑 [Table_Summary] 核心观点：  5 月政策聚焦推动信息披露、上市审核的专业化。5 月 12 日，沪深交易所修订审核关注事项，主要修订内容为细化业务参与机构、评估和现金流要求、规范产品设计要求、明确产业园区及收费公路的特殊性要求。同日，证监会表示将指导交易所持续完善 REITs 信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，分步推出大类资产审核及信息披露规则，建立审核注册标准。同日，中基协表示围绕公募REITs 市场低价竞争问题、健全参与方项目报价内控制度开展座谈会。  首批 4 单扩募 REITs 增厚了基金份额的内在价值，使原份额持有人受益。扩募过程可分拆为出让资产和基金权益再分配两个环节。出让资产环节，扩募投资者与出让方之间存在博弈导致出现损益。随后扩募投资者以底层资产出资换取基金份额，此举可能导致扩募前后基金份额内在价值产生变化。因此为求出不使原基金份额持有人产生损失的发售价格，应在内在价值不变的条件下先求出合理发售份额，再根据合理发售份额求出代表着合理价值的扩募发售价格。现行扩募方案中，4 单REITs 均能使原份额持有人受益 1%-9%不等。  5 月 C-REITs 行情走势下滑 5.29%，市场活跃度下降。截至 5 月 31日，中国 C-REITs 市场总规模达 858 亿元，流通盘市值达 392 亿元，上市基金总数 27 只。5 月总交易量 9.86 亿份，较上月下滑 3.56 亿份，降幅 27%，日均换手率也降至 0.6%。从量价关系上来看，行情走势与交易量趋同下滑。此外，结合目前市场流通份额占比仍不高的（约为50%）特征，少部分投资者看空情绪或因此而放大。5 月不动产板块跌幅为 5.32%，超过经营权板块的 4.18%。其中新能源板块表现最好，仅下降 0.35%；物流设施板块降幅较高，达 6.20%。单个项目来看，仅国君东久 REIT 和国家电投 REIT 分别实现弱正增长 0.76%和0.29%。张江光大 REIT 因退租事件本月市值下滑最高为 11%。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-06-14 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -17%-12%-6%-1%4%9%06/2208/2210/2212/2202/2304/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 41 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.67 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.3 7.2 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.33 2023/4/23 买入 17.91 1.00 1.94 13.4 6.9 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.59 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.4 8.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.63 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.6 6.2 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 11.03 2023/5/5 买入 18.38 2.18 2.48 5.1 4.4 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.48 2023/3/22 买入 13.42 1.49 1.60 7.0 6.6 7.2 2.4 13.7% 12.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.00 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 6.3 5.2 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.73 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 8.1 7.2 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.83 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.4 7.7 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.28 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 32.9 13.8 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 11.16 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 5.3 5.3 7.0 9.6 8.3% 7.7% 中国海外发展 00688.HK 港币 17.70 2023/4/4 买入 25.87 2.93 3.42 5.5 4.7 5.5 4.5 8.3% 8.8% 中国海外宏洋 00081.HK 港币 4.05 2023/6/11 买入 5.93 1.30 1.52 2.8 2.4 1.7 1.5 13.4% 13.5% 越秀地产 00123.HK 港币 9.24 2023/4/21 买入 15.68 1.15 1.35 7.3 6.2 2.7 2.3 8.2% 8.7% 万物云 02602.HK 港币 28.75 2023/3/29 买入 59.79 1.75 2.14 14.9 12.2 5.5 3.4 11.4% 12.6% 保利物业 06049.HK 港币 41.40 2023/3/31 买入 66.83 2.57 3.25 14.6