房地产行业第23周周报：新房成交同环比增速均转负；杭州土拍热度维持高位

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 6 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》（2023/5/15） 《房地产 2023 年 1-4 月统计局数据点评：销售均价持续提升；投资降幅再度扩大》(2023/5/17) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022年年报&2023年一季报综述》(2023/5/12) 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/04/20） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 23 周周报（6月 3 日-6 月 9 日） 新房成交同环比增速均转负；杭州土拍热度维持高位 本周新房成交同环比均由正转负；二手房成交环比持续为负，同比增速有所下降。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同比大幅提升。 核心观点  本周新房成交同环比均由正转负；二手房成交环比持续为负，同比增速有所下降。43 城新房成交面积为 278.0 万平方米，环比下降 34.1%，同比下降 24.4%，同比增速较上周下降了48.2 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-14.9%、-38.4%、-42.1%，同比增速分别为 4.7%、-17.6%、-26.9%，同比增速较上周分别减少了 49.2、60.2 和 30.8 个百分点。15 城二手房成交面积为 164.4 万平方米，环比下降 5.1%，同比上升 21.7%，同比增速较上周下降了 45.2 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-8.7%、-1.1%、-6.1%，其中一、二线城市同比增速较上周分别下降了 35.1、55.1 个百分点，三线城市同比增速较上升了 74.7 个百分点。  新房库存面积环比基本持平，同比有所下降；去化周期环比略有上升，同比下降 6 个月。14 城新房库存面积为 0.93 亿平，环比基本持平，同比下降 11.2%，去化周期为 11.8 个月，环比上升 0.3 个月，同比下降 6.2 个月。一、二线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-0.4%，三线城市环比基本持平；一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为 0.8%、-13.8%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 9.9、11.6、12.3 个月，其中一线城市去化周期环比基本不变，二、三线城市环比分别上升 0.2、0.6 个月；一、二、三线城市同比分别下降 8.5、3.1、0.8 个月。  土地市场环比量价齐升，土地溢价率同比大幅提升。百城成交土地规划建面为 2668 万平，环比上升 2.0%，同比下降 3.5%；成交总价 712 亿元，环比上升 28.2%，同比下降 48.1%；楼面均价 2669 元/平，环比上升 25.7%，同比下降 46.2%；百城成交土地溢价率为 5.33%，环比下降 1.2 个百分点，同比上升 2.4 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 78.9 亿元，同比下降 34.1%，环比下降 41.4%；总偿还量为 86.6 亿元，同比上升 42.1%，环比上升 2.5%；净融资额为-7.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 48.0 亿元，同比下降 64.4%，环比下降 38.9% ；总偿还量为 30.6 亿元，同比下降 39.7%，环比下降 30.9%；净融资额为 17.4 亿元。民企无国内债券发行；总偿还量为 75.8 亿元，同比上升 100.0%，环比上升 83.3%；净融资额为-75.8 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 1.2%，较上周下降 1.4pct；相对沪深 300 收益为 1.9%，较上周下降 0.4pct。房地产板块 PE 为 14.45X，较上周上升 0.17X。北上资金对银行、家用电器、非银金融加仓金额较大，分别为 32.57、17.34、14.98 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.03%（上周为 0.04%），净买入 4.41 亿元（上周净买入 2.59 亿元）。 投资建议  本周，国家金融监督管理总局局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上表示，“支持超大特大城市城中村改造”；在今年 4 月的政治局会议上，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”就被提及。根据住建部于 2022 年 10 月公布的《2021 年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市 8 个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等 11 个城市。我们认为，超大特大城市的城中村占据城市核心区位，当前难以转化成有效供应给市场，且多数产品不符合市场主流需求，在供需均较弱的情况下，城中村改造可以创造有效供应，是行业供给侧改革的重要一环，也更能匹配需求。本周深圳住房建设局提出：2023 年深圳全市计划 通过城中村规 模化品质化改造提升，筹集保障性住房 5.2 万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的 1%，由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。我们预计后续将有更多城市落地城中村改造计划。  此外，本周杭州 2023 年第五批集中土拍成功出让 5 宗地块，成交总价 104 亿元，楼面均价26587 元/平，平均溢价率 11.2%，其中 4 宗封顶摇号、1 宗底价成交。其中，江湾新城地块吸引 70 家企业参与摇号，整体土拍市场热度维持高位。此前，5 月下旬结束的杭州第四批集中土拍则成功出让 9 宗地块，成交总价 138 亿元，楼面均价 18032 元/平，