公司首次覆盖报告：开发运营齐头并进，金桥区域开发建设主力军

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 浦东金桥（600639.SH） 2023 年 06 月 13 日 投资评级：买入（首次） 日期 2023/6/12 当前股价(元) 12.89 一年最高最低(元) 14.13/10.04 总市值(亿元) 144.68 流通市值(亿元) 109.60 总股本(亿股) 11.22 流通股本(亿股) 8.50 近 3 个月换手率(%) 71.27 股价走势图 数据来源：聚源 开发运营齐头并进，金桥区域开发建设主力军 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，给予“买入”评级 浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 17.84、15.06 和 19.37 亿元，对应 EPS 为 1.59、1.34、1.73 元，当前股价对应 PE 为 8.1、9.6、7.5 倍，首次覆盖给予“买入”评级。  立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展 金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业，贡献了浦东 1/4 的工业经济规模，区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主，截至 2022 年末持有各类经营性房产面积约 302 万方，受疫情租金减免影响，租赁收入同比下降 5.5%至 15.88 亿元，平均出租率逆势提升至 86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，目前拥有 Y00-1201 单元7 街坊产业社区和 08 街坊碧云商业综合体两个项目改建，未来项目储备较充足。  销售收入保持增长，可售资源充足 公司 2022 年房地产销售收入达 33.19 亿元，同比增长 18.7%，主要来自于碧云尊邸二期的集中结转，2023 年碧云尊邸二期对应待结转金额 42.32 亿元。公司在建可售住宅项目充足，临港组团项目预估货值约 125 亿元，预计将在 2023 年达售；周浦项目预估货值约 54 亿元，预计将在 2023 年达售。2023 年 1 月，公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体，两项目距离北外滩核心区仅一街之隔，预估货值约 70 亿元，将极大增厚公司土地储备。  财务状况较为稳健，融资成本保持低位 截至 2022 年末，公司资产负债率 55.8%，财务状况较为健康。2022 年公司公开市场发债 36.3 亿元，票面利率不超过 3%，融资渠道保持畅通，平均融资成本降至 3.24%，较 2021 年末下降 43BP。  风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 4,617 5,053 6,409 7,041 7,995 YOY(%) 28.5 9.5 26.8 9.9 13.5 归母净利润(百万元) 1,623 1,584 1,784 1,506 1,937 YOY(%) 46.5 -2.4 12.7 -15.6 28.6 毛利率(%) 68.4 68.6 64.3 49.5 54.6 净利率(%) 35.2 31.3 27.8 21.4 24.2 ROE(%) 12.6 10.2 11.5 8.6 9.8 EPS(摊薄/元) 1.45 1.41 1.59 1.34 1.73 P/E(倍) 8.9 9.1 8.1 9.6 7.5 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -24%-16%-8%0%8%16%2022-062022-102023-02浦东金桥沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 20 目 录 1、 中国领先产业城区综合开发运营商 ........................................................................................................................................ 4 1.1、 深耕金桥三十余年，园区开发经验丰富 ...................................................................................................................... 4 1.2、 浦东新区国资委控股，背景实力雄厚 .......................................................................................................................... 4 1.3、 经营模式：租售结合，以租为主 ................................................................................................................................. 5 2、 立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展............................................................................................................................. 5 2.1、 金桥区位优势显著，产业聚集效应增强 ...................................................................................................................... 5 2.2、 租赁收入同比微降，出租率逆势提升 .......................................................................................................................... 8 3、 销售收入保持增长，可售资源充足 ...................................................................................................................................... 12 3.1、 结转收入同比增长，全年无项目销售 ........