房地产REITs周报：近年购物中心新开业规模如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 06 月 12 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:青岛楼市新政有何启示？——202305W5 周专题》 2023-06-04 2 《房地产-行业研究周报:扩募对公募REITs 有 何 影响 ？ ——REITs 周 报 》 2023-06-03 3 《房地产-行业点评:单月销售放缓，累计增速提升——5 月百强房企销售点 评》 2023-06-02 行业走势图 近年购物中心新开业规模如何？——REITs 周报 (2023.6.4-2023.6.9) 商业竣工同比增速已由负转正 全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在 2023 年 3 月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2022 年，全年共开业 366 个购物中心，我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企，2022 年 9 家房企新开业购物中心共有 93 个，二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算，2023 年有望开业 365 个购物中心。 从全国层面看，商业用房的累计竣工面积同比增速已在 2023 年 3 月转正，今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019 年，我国商业用房累计竣工面积维持在 1 亿平方米以上，其中 2017 年达到 12670 万平方米，是近十年的巅峰；受到疫情等因素的影响，2020 年以来，我国商业用房累计竣工面积不及 1 亿平方米，尤其 2022 年我国商业用房累计竣工面积降至 6800 万平方米，同比降幅达到 22%。在疫情因素的影响逐渐削弱下，今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升，2023年 3 月同比增速成功由负转正。 我们梳理了前期购物中心样本房企（参考 2023 年 4 月 23 日《上市房企购物中心规模如何——REITs 周报》）2022 年新开业购物中心数量，根据上市公司公开披露口径，2022 年 9 家房企共新开业 93 个购物中心，较 2021 年的 114 个减少 21 个。4 家房企开业购物中心，万科开业数量最多（包括社区商业），为 25 个，新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业 15 个、15 个、13 个购物中心。 我们整理了如上部分房企 2022 年新开业购物中心所在城市及城市能级，发现各家房企均在二线城市有所布局。3 家房企在一线城市有新开业购物中心，分别为华润置地（北京）、中国海外发展（北京）、招商蛇口（上海）；宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。 根据赢商网预计，2023 年全国购物中心拟开业数量有 588 个。根据 2017-2022 年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率，2017-2019 年实际开业率保持在 50%以上，2020 年和 2022 年均受到疫情等因素影响，实际开业率较上一年下滑较多，2022 年实际开业率仅为 40.89%。考虑到 2023 年疫情影响因素削弱，餐饮等消费有所复苏，购物中心开业意愿或较往年恢复，若 2023 年实际开业率达到疫情前 2017-2019 年实际开业率的平均水平 62.13%，则 2023 年预计实际开业量或达到 365 个，或与2022 年基本持平。 本周 REITs 指数跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 0.624%，REITs 指数下跌 0.036%，上证综指上涨0.041%，国债指数上涨 0.049%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 7.23%，REITs指数下跌 6.33%，上证综指下跌 1.25%，国债指数上涨 0.37%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 6 月 9 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.18。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 0.09%，特许经营权类 REITs 下跌 0%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌7.04%，特许经营权类 REITs 下跌 5.91%。整体看本周特许经营类 REITs 指数表现强于产权类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高。 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 6月 9 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 11.27%；估值收益率最低的是华安张江光大 REIT，仅 3.09%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，均在 6%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均不高于 5.7%。 投资建议：全国商业营业用房累计竣工面积已在 2023 年 3 月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类 REITs、生态环保类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：购物中心开业率不及预期、政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -16%-12%-8%-4%0%4%8%2022-062022-102023-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 商业竣工同比增速由负转正 ........................................................................................................ 3 2. 本周中证 REITs 指数跑输上证综指 ............................................................................................ 6 2.1. 本周特许经营类 REITs 表现强于产权类 REITs ....................................................................... 6 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 ............