房地产行业跟踪：供给支撑销售增速改善，投资受基数影响增速回落

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 10 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 供给支撑销售增速改善，投资受基数影响增速回落 Table_Summary核心观点： 销售累计增速继续下行，但年末重点城市结构性向好根据统计局数据，2017 年全国商品房销售面积同比增长 7.7%，较 1-11月回落 0.2 个百分点，其中，12 月同比增长 6.1%，增速扩大 0.8 个百分点，重点城市年末供给放量推动成交边际改善。销售金额方面，17 年销售金额同比增长 13.7%，其中 12 月单月增速 21.2%，增速高于销售面积增速，表明房价继续维持增长，且 12 月增幅扩大。18 年销售判断方面，预计 18 年销售面积高位小幅下滑 2%，其中一二线结构性向好的趋势将延续，三四线将小幅回落，全国销售金额在房价的支撑下或将同比持平。 房企积极拿地补库存，300 城市出让金创历史新高根据统计局数据，2017 年，房地产开发企业土地购置面积 2.56 亿平方米，同比上涨 15.8%，成交价款 1.36 万亿，绝对量创历史新高，中指院统计的 300 城市土地出让金为 4.56 万亿，也为历史新高，同比增 42%，分城市看，一线、三线出让金增幅显著，其中一线主要受出让面积大幅增长拉动，而三线更多是地价上涨推动。总体来看，在低库存的背景下，房企拿地补库存意愿较强，拿地成本也出现边际改善，17 年一二线城市地价增速再次低于房价增速。 房企新开工意愿较强，投资单月增速下行有所加快根据统计局数据，2017 年全国房屋新开工面积同比增长 7.0%，增速较 1-11 月扩大 0.2 个百分点，其中 12 月单月房屋新开工面积同比上升8.6%。15 年以来，住宅新开工持续低于销售面积，整体行业处于消化库存阶段，目前中期库存去化周期位于历史底部，18 年房企将继续保持较强开工意愿，加上 17 年土地出让面积的增长，将带动 18 年新开工同比增长 6%。投资方面，17 年全年全国房地产开发投资 11.0 万亿，同比增长 7.0%，增速较 1-11 月回落 0.5 个百分点，其中 12 月单月投资同比增长 2.4%，增速回落加快，去年高基数是一个因素。17 年土地出让金放量将为 18 年的投资增速提供支撑，加上施工投资的小幅增长，综合预计 18 年投资增长 5%。 房企到位资金继续改善，按揭贷累计同比持续负增长2017 年，房地产开发企业到位资金同比增长 8.2%，增速比 1-11 月上升 0.5 个百分点，房企到位资金继续改善，主要受自筹资金、定金及预收款增长的支撑。但按揭贷累计同比持续下滑，且增速较 1-11 月份扩大 0.4个百分点，按揭贷环境持续收紧。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 Table_Grade行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-01-19 Tabl e_Chart相对市场表现 Table_Aut hor分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report相关研究： 房地产行业:重点城市政策面、基本面持续改善，全面看多地产板块 2018-01-16 房地产行业:地方政策边际放松，继续看好 18 年板块系统性机会 2018-01-08 房地产行业:住房制度系列深度报告之 德国篇—“租赁主导”的典范 2018-01-05 Table_Contacter-5%6%17%28%2017-012017-052017-092018-01房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 10 行业跟踪|房地产 销售累计增速继续下行，但年末重点城市结构性向好 根据统计局数据，2017年全国商品房销售面积16.94亿平米，同比增长7.7%，增速较1-11月回落0.2个百分点，其中，住宅销售面积14.48亿平米，同比增长5.3%，增速较1-11月回落0.1个百分点。单月数据来看，12月商品房销售面积同比增长6.1%，增速小幅扩大0.8个百分点。年底重点城市供给放量，在去化依旧维持较高水平的情况下，带动重点城市成交边际改善（11月以来，我们跟踪的40城市商品房销售面积同比降幅持续收窄），叠加去年低基数效应，销售年末表现翘尾。 销售金额方面，2017年商品房销售金额13.3万亿元，同比增长13.7%，增速较1-11月提升1个百分点，其中住宅销售金额11.02万亿，同比增长11.3%，增速较1-11月提升1.4个百分点。单月数据来看，12月商品房销售金额同比增长21.2%，增速显著扩大8.8个百分点。17年全年销售金额增速高于销售面积增速，表明17年整体房价继续上涨，尤其是11月、12月增速差持续扩大，反映了销售均价涨幅加快，12月单月销售均价环比再次转正，小幅上涨4%，同比增速扩大至14%。部分重点城市年底限价略有放松，高价项目的销售一定程度上拉动了整体销售均价的上涨。 图1：商品房年度销售面积及增速 图2：商品房年度销售金额及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 对于18年的销售判断方面，我们维持年度策略观点，总体销售面积将高位小幅下滑，受棚改超预期的影响，18年同比降幅小幅上修至2%。但成交结构方面，17年年底一二线销售的结构性向好趋势将延续至18年，供需两端政策边际松动是主要因素，而三四线在棚改效应边际减弱（18年棚改规模较17年边际下降），加上价格上涨及利率抬升也会抑制需求释放，18年三四线成交将小幅下滑。销售金额方面，低库存水平下，房价具备支撑，将依旧保持小幅增长，结合销售面积的预测，我们预计18年销售金额或将同比持平。16.9 -2% -10%-5%0%5%10%15%20%25%02468101214161820102011201220132014201520162017 2018E商品房销售面积（亿平米） 增速 13.4 0% -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%024681012141620102011201220132014201520162017 2018E商品房销售金额（万亿元） 增速 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 10 行业跟踪|房地产 图3：全国商品房单月销售金额及销售面积增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图4：商品房年度成交均价同比增速对比 图5：商品房单月销售面积增速对比 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，Wind，广发证券发展研究中心 房企积极拿地补库存，300 城市出让金创历史新高 根据统计局数据，