高频系列研究(二)：房价高频跟踪框架

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 高频系列研究（二） 房价高频跟踪框架 2023 年 05 月 18 日 房价高频指标统计口径繁多，各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和微观直觉背离情况时有发生。 本文系统梳理不同统计来源的房价高频指标，拆解相关基础数据和统计逻辑，试图构建全面的高频跟踪框架，准确跟踪当前房地产价格走势。 ➢ 构建房价高频跟踪框架难点在于筛选有效指标。 我国房地产价格同时受市场供需以及政策调控双重因素影响，这一客观现实导致中国新房和存量房相关指标纷繁复杂，总结起来共有七类： 商品住宅（新房）有备案价，网签价，和实际成交价； 存量房（二手房）除了网签价和实际成交价，还有挂牌价、指导价、评估价以及参考价政策。 我们构建房地产价格高频跟踪框架，主要跟踪实际成交价和网签价。 ➢ 房价高频观察框架纳入四项指标。 （一）统计局住宅销售价格指数（HPI）。 统计局每月 15 号发布上月 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数。HPI 指数有两点不足，一是样本数据未下沉到县级地区；二是基础数据更多依赖网签价格。 （二）中指百城住宅价格指数。 中指研究院每月初发布上月的百城新建住宅和二手房住宅价格指数。相较于统计局官方数据，中指数据有三点补充，一是城市数据样本更为全面；二是底层数据来自直属人员实地调查采集项目价格；三是数据发布更早。 （三）中指重点城市项目成交价。 作为住宅价格指数的补充，中指研究院还月频公布重点城市仅基于调查项目采集的新建住宅销售价格，剔除保障房的新建住宅销售价格以及二手住宅销售价格。 （四）城市二手房挂牌价格指数。 国信达数据公布城市二手房价格指数，多数指标周频发布，可敏锐捕捉二手房市场交易热度边际变化。 ➢ 高频框架反馈房价现状。 利用高频框架跟踪当下地产价格走势，我们发现三点特征。 第一，不同能级城市价格分化。百城住宅价格指数环比波动明显低于 70 城价格指数，反映高能级城市呈现更强房价弹性，而整体趋势性上涨动能尚未形成。 第二，对未来房价预期分歧较大。二手房挂牌指数弱于实际二手住宅成交价，房价预期的分歧正在加大。 第三，地产价格动能有所走弱。二季度以来，房价总量数据转弱，城市分化行情延续。未来房价走势如何，需要我们保持密切关注。 ➢ 风险提示：地产政策超预期，数据口径可能发生变化。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15618582350 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 陈怡 执业证书： S0100122120020 电话： 13817480407 邮箱： chenyi@mszq.com 相关研究 1.2023 年 4 月经济数据点评：二季度密切跟踪三个宏观数据-2023/05/16 2.2023 年一季度货币政策执行报告点评：央行的“被动”选择-2023/05/16 3.宏观专题研究：中国户均几套房？-2023/05/15 4.全球大类资产跟踪周报（2023 年第 18 期）：政策预期再度升温-2023/05/14 5.流动性跟踪周报：“债牛”走到了哪一阶段-2023/05/13 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言： ......................................................................................................................................................................... 3 1 住宅价格基础指标详解 ............................................................................................................................................. 4 2 房价高频观察框架构建 ............................................................................................................................................. 6 3 高频框架反馈房价现状 ............................................................................................................................................. 9 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 11 插图目录 .................................................................................................................................................................. 12 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 引言： 房价高频指标统计口径繁多，各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和微观直觉背离情况时有发生。 我们一直提示，2023 年资产定价重要的主线在于流动性，流动性取决于中国资产负债表能否企稳，即房地产走势关系资本市场的流动性及风险偏好。因此我对对 2023 年地产保持高度关注。 本系统梳理不同统计来源的房价高频指标，拆解相关基础数据和统计逻辑，试图构建全面的高频跟踪框架，准确跟踪当前房地产价格走势。 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 1 住宅价格基础指标详解 统计局口径中的商品房销售包含住宅销售、办公楼销售、商业营用房以及其他商品房。市场普遍关注商品住宅销售价格，商品房价格也是本文探讨的范围。 商品住宅主要分为三大类：商品住宅，商品住宅（不含保障性住房）以及二手房。 新房和存量房存在多种价格表述，相关指标大致可以分为七类。 商品住宅（新房）主要有备案价、网签价、实际成交价； 存量房（二房）除了网签价和实际成交价，还涉及挂牌价、指导价、评估价、参考价。 实行参考价政策的地区会对二手房挂牌价进行相应管理，也体现了房价背后政策调控的影子。 七类房价指标中，高频数据主要跟踪实际成交价和网签价。 实际成