统计局4月房地产数据点评：销售弱复苏且城市间分化加剧，房地产开发投资降幅扩大

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年05月16日超 配1统计局 4 月房地产数据点评销售弱复苏且城市间分化加剧，房地产开发投资降幅扩大 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-4 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-4 月，商品房销售额 39750 亿元，同比增长8.8%；商品房销售面积 37636 万平方米，同比下降 0.4%；房地产开发投资 35514 亿元，同比下降 6.2%；房屋新开工面积 31220 万平方米，同比下降 21.2%；房屋竣工面积 23678 万平方米，同比增长 18.8%。另外，统计局此次在披露数据时指出，房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：①加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。②加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。③加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。国信地产观点：1）商品房销售额增幅持续扩大，以居住为核心需求的购房者信心正在修复，但城市间分化加剧；2）房地产开发投资降幅扩大，但房企到位资金有所改善，主要受益于销售复苏；3）开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断；4）投资建议：当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅扩大，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售额增幅持续扩大，以居住为核心需求的购房者信心正在修复，但城市间分化加剧2023 年 1-4 月，商品房销售额 39750 亿元，同比+8.8%，增幅较 2023 年 1-3 月扩大 4.7 个百分点；商品房销售面积 37636 万平方米，同比-0.4%，降幅较 2023 年 1-3 月收窄 1.4 个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在 2023 年 1-4 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.8%，销售面积同比+2.7%，实际恢复速度比商品房整体快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在修复。2023 年 4 月单月，商品房销售额 9205 亿元，销售面积 7690 万平方米，销售均价 1.2 万元/㎡，虽然由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速，但对比近三年的单月绝对值，可观察到 4 月单月销售面积几乎是历史最低水平，而销售均价则创下历史最高水平。我们认为，主要是因为商品房销售结构出现了比较大的调整。一方面，去年上海等东部主要城市受疫情影响，商品房销售受阻，今年全面恢复。2023 年 4 月，东部地区商品房销售面积占全国比重为 48%，而去年同期占比仅为 38%。东部地区 4 月销售均价 1.6 万元/㎡远高于其他地区，因此占比提升也拉高了全国 4 月销售均价。另一方面，城市间分化愈发明显，一二线核心城市商品房销售仍能保持不错水平，但一二线远郊地区以及多数三四线城市销售复苏依旧缓慢，这种差异扩大也导致销售均价结构性提升。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房单月销售面积（万㎡）图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资降幅扩大，但房企到位资金有所改善，主要受益于销售复苏2023 年 1-4 月，房地产开发投资完成额为 35514 亿元，同比-6.2%，降幅较 2023 年 1-3 月扩大 0.4 个百分点；房企到位资金 45155 亿元，同比-6.4%，降幅较 2023 年 1-3 月收窄 2.6 个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比逐渐提升，且对到位资金已有正向拉动作用而非拖累项。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：房地产开发投资累计同比图6：房地产开发企业到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图7：国内贷款占比 vs 销售回款占比图8：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断2023 年 1-4 月，房屋新开工面积 31220 万平方米，同比-21.2%，降幅较 2023 年 1-3 月扩大 2.0 个百分点；竣工面积 23678 万平方米，同比+18.8%，较 2023 年 1-3 月提升 4.1 个百分点。4 月单月，新开工面积同比-28.3%，竣工面积同比+37.3%，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图9：新开工面积累计同比图10：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅扩大，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业周观点-监管加强规范房地产经纪服务，多地允许提取公积金付首付》 ——2023-05-15《房地产行业年报及一季报综述-业绩低点，曙光已现》 ——2023-05-11《2023 年 4 月房地产数据点评-销售及土地市场均呈“弱复苏”》 ——