2023年房地产行业十大判断：乍暖还寒时候，晚来风急

房地产研究乍暖还寒时候，晚来风急——2023年房地产行业十大判断太平洋证券房地产行业首席：徐超执业证号：S1190521050001太平洋证券股份有限公司证券研究报告2023-05-16证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究1.政策基调未变，“房住不炒，因城施策”，建立“发展新模式”中央政治局会议时间形势判断宏观政策房地产防风险2023年4月我国疫情防控取得重大决定性胜利，经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。2022年12月大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转。要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线。2022年7月巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。牢固树立底线思维，提高对重大风险的预见、应对、处置能力。2022年4月新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度。要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。2022年以来历次中央政治局会议涉及房地产的表述请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究2、“租购并举”和消除“三高”弊端是新发展模式的核心“探索房地产新发展模式”是2021年12月的中央经济工作会议上首次提出的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”2022年10月党的二十大报告中再次提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”2023年2月《求是》杂志发表总书记2022年12月15日在中央经济工作会议上的讲话《当前经济工作的几个重大问题》，文中提到要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上住建部长倪虹提到：“各项制度要从解决‘有没有’ 转向解决‘好不好’。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”随后山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态试点现房销售。2023年1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。2023年3月政府工作报告提到：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究3、轻资产代建模式或将成为发展方向中国房地产企业之所以出现“高负债、高杠杆、高周转”的问题，主要是由于在土地价格不断升值的过程中，房企普遍都选择自己拿地自己开发的重资产模式，以享受土地升值的红利。而后续如果土地价格不再快速上升，叠加民企融资越来越困难，房企可能会选择代建、小股操盘等轻资产模式，土地的所有者和开发者可能会分离，房企不再像以前一样从资金、土地、销售等全链条覆盖。2021年5月27日，在大湾区的重要门户城市珠海，由绿城管理控股牵头，联合雅居乐房管、金地管理、当代管理、华润置地、中原建业等六家从事代建的企业，一起成立了“轻资产联盟”。2022年城投大量拿地给代建行业带来大量机会。此外，涉房涉地的不良资产处置也成为代建行业新的机遇。2021年12月，绿城管理与中粮信托就江阴城南项目（原江阴恒大华府）签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。在广西玉林，绿城管理响应柳州市中级人民法院招募，携手玉林市建筑安装工程公司组成联合投资体，参与广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远房地产研究4、房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少2023年1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。我们认为，后续房地产的“消费”属性会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少。（汽车从购买之日起就开始贬值，很少有人会提前10年给孩子买车，都是