中小房企机会盘点：拾珠 寻找下一个优等生

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 深度报告 拾珠 寻找下一个优等生 ——中小房企机会盘点 投资摘要： 行情回顾与展望：中小市值房企同样能规模扩张 回顾第一轮地产行情：资金充裕房企把握弯道机会，获取优质地块，实现规模扩张并正向循环，行业站位提升格局重塑主导个股间分化；累计涨幅与拿地强度关联度最高，销售、拿地同比增速稍弱； 展望年内交易逻辑：第一阶段市场关注点由拿地向销售规模增长的业绩兑现转移，关注相关房企销售表现；在销售呈点状复苏城市分化格局下，房企拿地均聚焦核心城市，导致取地不确定性大幅提升，由一阶段销售增长向第二轮拿地增长的二阶段逻辑变得不再清晰； 旧逻辑不确定性增强背景下，我们认为中小市值房企性价比或将被放大：  总量来看，民企离场的空缺的市场空间大于销售规模下滑幅度，也高于头部房企的规模扩张水平，中小房企有扩张机会；  数据端，2023Q1TOP50 房企中中小房企拿地金额占比 31%，拿地端开始观察到其身影；  市场面，中小市值房企的关注度相对低，体量轻，或有更大预期差与成长机会；  行业内部来看，随着拿地策略趋于雷同，摇号取地成为普遍现象，一定程度削弱了头部房企的出价能力而提升了中小房企的取地机会。 中小市值房企评估：盘点 30 家中小房企的销售拿地变动、安全性、经营表现  评估框架：基于市场最为关注的销售拿地变化，以及财务安全性，经营表现，我们构建了房企的评估框架，并对 30 家中小房企进行横向比对；  评估导向：优先关注拿地销售变动，兼顾安全性与经营表现，同时警惕短期资金紧张信号；  评估结果：综合前十房企分别为深振业 A、天保基建、城建发展、栖霞建设、保利置业、大悦城、天地源、津滨发展、城投控股、金地商置。 重点标的：基于评估结果与综合考量我们推荐关注  天地源：西安地方国企，盈利能力强，经营效率高，拿地强度 35%，销售表现显著好于行业，2022 排名提升约 30 位，苏州西安可售面积占比 62%，土储聚焦核心城市，均好性强，有望实现行业站位稳步提升；  保利置业：央企保利集团境外上市子公司，一二线在建待建面积占比 74%，一线土储占比 22%，货值聚焦一二线，融资能力强，有足够的土地获取能力，稀缺的中小市值央企标的；  城建发展：北京地方国企，常年市占率位居北京 TOP5，储备货值中北京的面积口径占比高达 75.5%，充分收益北京市场走好；2022 年销售额逆势增长18%，拿地强度 45%；2022 年录得亏损，但亏损影响因素边际改善消退，2023 年多个热盘入市，经营表现向上具备确定性，有望扭亏转盈。 投资策略：  依旧看好前期强势房企表现：头部房企及本轮实现占位提升的房企，把握窗口期获取优质土地，实现资金高效使用，销售兑现有保证背景下，规模稳步增长的方向依旧确定，关注滨江集团、建发国际、越秀地产，及近期开启拿地的万科 A、金地集团、龙湖集团、碧桂园；  挖掘中小市值的潜力与弹性：挖掘销售利好兑现外的第二曲线，中小市值房企在市场下行期拿地表现相对谨慎，但优质标的仍保有一定拿地强度，市场转暖后或将看到其的拿地弹性，销售规模及占位仍有提升空间，且关注度相对低，较前期强势房企有更高赔率。建议关注天地源、保利置业、城建发展、栖霞建设等。 风险提示：全国商品房销售复苏不及预期，关注房企所在区域销售下行等，房企销售拿地表现不及预期。 评级 增持（维持） 2023 年 05 月 15 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 zhaisuning@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 15.13 市场平均市盈率 12.29 行业表现走势图 资料来源：wind，申港证券研究所 相关报告 1、《房地产行业研究周报：4 月百强房企销售修复延续 国央企拿地提升》2023-05-03 2、《房地产行业研究周报：3 月销售复苏放缓 竣工显著改善》2023-04-23 3、《房地产行业研究周报：土地市场观察 整体改善核心城市回暖显著》2023-04-17 -27%-18%-9%0%9%18%2022-052022-082022-112023-022023-05房地产沪深300房地产行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 38 证券研究报告 内容目录 1. 周期回顾与展望：行业格局变动带动个股走势分化 ............................................................................................................. 4 1.1 本轮周期行情回顾：有质量的规模扩张逻辑 驱动个股分化 ....................................................................................... 4 1.2 近期行情展望：确定的销售分化 不确定的土地获取 .................................................................................................. 8 1.3 格局重塑仍未结束 关注中小房企机会 ..................................................................................................................... 12 2. 中小市值房企挖掘：基于拿地销售与经营指标比选 ........................................................................................................... 14 2.1 行业表观：基于拿地销售变动的格局重塑逻辑 ........................................................................................................ 15 2.2 公司属性：关注股东背景 ........................................................................................................................................ 17 2.3 安全性：关注房企财务安全 ..................................................................................................................................... 18 2.