房地产行业第19周周报：新房二手房环比增速大涨；核心城市土拍热度延续

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 5 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述》(2023/5/12) 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/04/20） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 19 周周报（5 月 6 日-5 月 12 日） 新房二手房环比增速大涨；核心城市土拍热度延续 本周新房、二手房成交面积环比增速转正，同比增幅收窄。土地市场成交量同环比均上升，溢价率同比上升。 核心观点  本周新房、二手房成交面积环比增速转正，同比增幅收窄。43 城新房成交面积为 364.1 万平方米，环比上升 85.7%，同比上升 2.2%，同比增速较上周下降了 9.6 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 100.6%、135.2%、40.0%，同比增速分别为64.6%、22.4%、28.5%，其中一线城市同比增速较上周减少了 31 个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别增加了 13.9、15.3 个百分点。15 城二手房成交面积为 196.3 万平方米，环比上升 120.3%，同比上升 41.3%，同比增速较上周下降了 49.1 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为 201.7%、225.4%、130.1%，同比增速分别为 20.4%、75.8%、135.0%，其中一、二线城市同比增速较上周分别增加了 16.1、12.0 个百分点，三线城市同比增速较上周减少 99.1 个百分点。  新房库存面积、去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平方米，环比下降0.1%，同比下降 2.9%，去化周期为 12.4 个月，环比下降 0.2 个月，同比下降 5.4 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.2%、0.0%，同比增速分别为2.6%、-13.1%、-12.6%；去化周期分别为 10.2、11.1、12.0 个月，环比下降 0.2、0.3、0.2个月，同比下降 7.0、4.1、2.5 个月。  土地市场成交量同环比均上升，溢价率同比上升。百城成交土地规划建筑面积为 2552 万平方米，环比上升 15.3%，同比上升 30.9%；成交土地总价为 315 亿元，环比下降46.7%，同比下降 41.1%；楼面均价为 1235 元/平方米，环比下降 53.8%，同比下降55.0%；溢价率为 4.24%，环比下降 1.97 个百分点，同比上升 3.08 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 65.4 亿元，同比下降 40.3% ，环比上升 119.4%，净融资额为 3.3 亿元。其中国企国内债券总发行量为 20.4 亿元，同比下降 81.4%，环比下降 31.7%，净融资额为-12.6 亿元。民企国内债券总发行量为 45.0 亿元，总偿还量为 29.1 亿元，同比上升 186.6%，环比下降 80.8% ，净融资额为 15.9 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.8 %，较上周下降 4.6 个百分点；相对沪深300 收益为 0.2%，较上周下降 2.9 个百分点。房地产板块 PE 为 15.02X，较上周下降0.26X。北上资金对非银金融、电力设备、银行加仓金额较大，分别为 35.54 、31.04 、21.44 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.00%（上周为 0.04%），净买入 0.21 亿元（上周净买入 1.94 亿元）。 投资建议  5 月 11 日央行发布《2023 年一季度金融统计数据报告》，4 月信贷数据不及市场预期，居民端新增贷款拖累信贷数据。4 月居民中长期贷款减少 1156 亿元（3 月：增加 6348 亿元），环比由正转负，同比多减 842 亿元，创下有统计以来的历史最低值，我们认为这一方面或是因为购房者提前还贷；另一方面因为一季度银行加速发放按揭贷款，一定程度上透支了后续的持续投贷力度。  核心城市土拍热度延续。1）5 月 10 日厦门 2023 年首批集中土拍共推出 3 宗宅地，成交总金额 101 亿元，成交建面 27 万平，楼面均价 3.81 万元/平，平均溢价率高达 10.39%。根据中指院，共吸引了 144 家房企参与竞拍，参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。此次土拍取消了“定配建”，均采用“定品质、限房价、限地价+摇号”的方式进行出让。2）5 月 10 日，南京出让 10 宗地块，其中 5 宗底价、2 宗溢价、3 宗触顶待摇号，成交总价 150 亿元，平均溢价率 9.28%。近期热点一二线城市集中土拍热度相对不低，我们认为房企在核心城市补货意愿提升，而销售下行压力仍然较大的弱二三四城市，土地市场表现或仍低迷，土地市场分化态势将加剧。尽管今年以来民营企业拿地积极性提升，在土拍市场也较为活跃，但总体而言，国央企仍是土拍市场的主力。据克而瑞数据，1-4 月拿地金额 TOP10 中只有 2 家是纯民营房企。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。  我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括 REITs 相关