房地产行业2023年4月月报：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 5 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》20230508 《我爱我家：22 年受新房和经纪业务影响营收利润均承压，23Q1 扭亏为盈》20230504 《滨江集团：营收业绩稳健增长；23 年计划销售市占率保持 1%以上》20230502 《金地集团：业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善》20230502 《2023Q1 公募基金对地产持仓比例持续下降，偏好优质区域深耕型房企》20230426 《新房成交同比涨幅提升至三成，住宅用地土拍溢价率创 21 年 9 月以来最高》20230412 《中国海外发展：业绩短期承压但利润率仍处行业前列；2023 年计划销售增长两成》20230404 《万物云：循环型业务实现有质量的增长，蝶城与空间物联战略持续推进》20230404 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著》20230402 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 4 月月报 新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续 核心观点  新房：4月新房成交单月同比增幅下降至两成，1-4月累计增速转正。4月38 城新房成交面积1498.5 万平，环比下降28.1%，同比上升 20.2%，同比增速较上月下降 12.6pct。1-4 月累计增速为 4.2%（前值：-0.5%），由负转正。基本验证了我们此前对于 4月成交延续复苏，但增长动能或转弱的判断，行业信心目前仍在筑底回升阶段。  分城市能级来看，一线城市成交韧性较强，自上月集中放量后本月新房成交面积环比下跌 12%，同比仍增长127%，增速较上月提升了 64.3pct，1-4 月累计同比仍增 26%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，北京则面临供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个刚需盘持续热销。上海、广州成交环比下降，热度略有回落，但同比仍保持增势，上海同比增速较高主要是因为去年同期受疫情封控影响基数较低。二三线城市则面临热度转降，整体成交回调幅度大于一线，环比降幅分别达 24%、28%，同比增速分别为 17%、-4%，增速分别较上月下降 19.8、63.5pct，1-4 月累计同比增速分别为 4%、17%。各城市环比跌多涨少，仅成都行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的有：1）武汉、南京、青岛等尚有人口优势的强二线城市，需求集中释放后，也进入阶段性疲软期。2）南宁、惠州、扬州、韶关等弱二三线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交回归理性之后预期还将延续筑底行情。  二手房：4月二手房成交同比增速虽下降，但仍保持高位增长超过七成，整体韧性仍好于新房。4月14 城二手房成交面积866.8万平，环比-18.7%，同比+71.2%，仍保持高增，同比增幅较上月减少 37.9pct，成交环比转跌、同比增速下降主要是由于前期积压需求释放逐步接近尾声，后续进入平缓释放期。1-4 月累计同比增速为70.2%。4 月一、二、三线城市环比增速-32.8%、-13.2%、-13.8%，同比增速6.6%、105.6%、119.1%，增速较上月分别减少 46.9、25.2、131.5pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交环比增速均转负，北京、深圳、杭州、青岛相对回调明显，环比跌幅超过两成。据克而瑞数据，自 3月下旬起，杭州二手房带看等指标明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱；北京二手房成交在 3 月底迎来一波放量，随着疫情期挤压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交逐渐走弱。同比来看，除北京同比小幅下跌 1%以外，其余我们跟踪的城市 4月二手房成交面积同比增速仍然为正。其中杭州、青岛、苏州、成都、东莞、福州增幅居前，同比增速均超过90%。例如成都，4 月二手房成交延续强劲表现，规模同比接近翻倍，统计局数据显示的成都二手房价连续 15 个月环比上涨；苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹，4 月成交面积同比增长 153%；深圳 4 月末成交明显发力，主要是因为二手房指导价政策时隔两年迎来调整，中介平台仍需按照指导价展示房源价格，但执行层面不再影响放贷，政策利好下市场信心提振。  库存与去化：4月整体库存同环比下降，去化周期较上月缩短，库存积压状况进一步改善。截至4 月底，我们跟踪的 14 城新房住宅库存面积为 1.01 亿平，环比-0.7%，同比-3.4%；去化周期为 14.2 个月，环比-3.4%，同比+3.0%。一、二、三线城市库存同比增速+2.7%、-13.3%、-15.1%；去化周期分别为 11.4、12.3 和 13.8 个月，同比增速 0.7%、6.3%、-6.9%。具体来看，5成城市库存环比小幅下降，超过 6 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：31个重点城市平均开盘去化率 51%，环比-6pct，市场热度有所下降。从具体城市来看，4 月各城市环比跌多涨少，仅杭州一个城市去化率由3 月的73%上涨至81%，整体去化率延续高位，常州虽环比微增1 个百分点，但整体仍在 15%以下的低位波动。热点城市北京、上海、成都虽然短期去化率转降，但去化率绝对值仍保持在 6 成以上的高位；而前期低位徘徊、短期内热度显著回升的深圳、天津、郑州、南京、武汉等城市 4 月去化率均显著回落，刚需刚改动能转弱，居民购房需求恢复理性，不过整体热度仍略好于 2 月。  土地市场：百城土地成交规模仍在低位，重点城市土拍热度延续。4 月百城住宅类用地成交建面 3200.3 万平，环比-15.3%，同比-47.2%，同比降幅较3 月扩大了 21.2pct；楼面均4743 元/平，环比+15.0%，同比+8.8%；平均溢价率 6.27%，环比-1.24pct，同比-0.04pct，同环比虽略下降，但仅次于 23 年3 月，为近一年的第二高点。4 月，虽有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重点城市“预供地”制度的影响，土地市场成交规模仍在低位。热度方面，得益于市场信心的恢复，大多数城市土拍均取得了较为理想的热度，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为 7.0%、8.5%、12.4%，民营房企的投资意愿也有所复苏，杭州本次民企拿地金额合计 142 亿元，占比高达 85%。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。  房企：1）单月百强房企销售同比增速小幅下降，但CR50 房企销售同比增速仍提升。百强房企4 月全口径销售额同比+27.4%（前值：+29.1%