房地产行业2025年9月统计局数据点评：受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 10 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 9 月统计局数据点评 受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大 国家统计局发布 2025 年 9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积 8531 万平，同比增速-10.5%（前值：-10.6%）；开发投资金额 7397 亿元，同比增速-21.3%（前值：-19.5%）；新开工面积 5598 万平，同比增速-14.4%（前值：-20.3%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  受低基数以及一线城市新政影响，单月商品房销售同比降幅虽然收窄，但整体成交仍然低迷，累计销售同比降幅进一步扩大。1）单月商品房销售降幅收窄。9 月销售面积 8531 万平，同比下降 10.5%，同比降幅较 8 月收窄了 0.1 个百分点，从绝对值来看，处于 2009 年以来同期最低水平；销售金额 8025 亿元，同比下降 11.8%，同比降幅较 8 月收窄 2.2 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 11.4%，降幅扩大 1.7 个百分点，住宅销售金额同比下降 11.6%，降幅收窄 2.0 个百分点。2）单月住宅销售均价环比转跌，同比降幅有所收窄。9 月商品房销售均价 9407 元/平，环比下降 0.8%，同比下降 1.4%，同比降幅较 8 月收窄 2.4 个百分点；其中住宅销售均价 9864元/平，环比下降 1.1%，同比下降 0.3%，同比降幅收窄 4.0 个百分点。3）从区域来看，受益于新政，9 月东部地区销售面积同比降幅收窄，但中西部降幅仍在扩大，各区域销售均价同比均有所改善。9 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-13.4%、-9.6%、-9.4%，受益于一线城市新政，东部地区降幅较 8 月收窄 1.5 个百分点，中、西部降幅较 8 月分别扩大 5.7、1.4 个百分点。9 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-14.0%、-5.3%、-11.2%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-0.7%、4.8%、-2.0%，东、西部降幅较 8 月分别收窄 1.2、2.6 个百分点，中部增速较 8 月提升 9.7 个百分点。4）三季度销售降幅较二季度明显扩大。2025Q3 商品房销售面积 2.0 亿平，同比下降 9.8%，降幅较 Q2 扩大 5.8 个百分点；销售金额 1.9 万亿元，同比下降 13.1%，降幅较Q2 扩大 4.8 个百分点；销售均价 9407 元/平，环比下降 3.8%，同比下降 3.7%，降幅较 Q2 收窄 0.9 个百分点。5）全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较上月有所扩大。从累计来看，1-9 月全国商品房销售面积 6.58亿平，同比下降 5.5%（前值：-4.7%）；销售金额 6.30 万亿元，同比下降 7.9%（前值：-7.3%）；销售均价 9575元/平，同比下降 2.5%（前值：-2.7%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年四季度销售的基数相对较高，全年地产市场压力很难缓解。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已经达四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 9 月末，我国商品住宅广义库存面积为 15.8 亿平，环比下降 1.9%，同比下降 16.7%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.8 个月，环比提升 1.1个月，同比下降 2.6 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 9 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.99 亿平，环比下降 0.7%，同比增长 5.8%；现房去化周期为 19.2 个月（由于 9 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 3-8 月销售均值计算），环比下降 0.1 个月，同比下降 2.2 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.3%，环比提升 0.3 个百分点，同比提升 5.4 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。9 月开发投资金额 7397 亿元，同比下降 21.3%，降幅较 8 月扩大 1.8 个百分点。其中，住宅开发投资金额 5664 亿元，同比下降 20.3%，降幅较 8 月扩大 1.2 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年四季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 3.1%，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），我们预计今年以来的土地市场修复对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。9 月新开工面积 5598 万平，同比下降 14.4%，同比降幅虽然较 8 月收窄了 5.9 个百分点，但从绝对值来看，处于 2006 年以来同期最低位。1-9 月施工面积同比也有 9.4%的下降，较 1-8 月降幅扩大了 0.1 个百分点。从区域来看，东部地区 9 月投资降幅收窄，中、西部地区降幅均扩大，东、中、西部地区 9 月投资额同比分别下降 23.8%、21.0%、12.7%，东部地区降幅较 8 月收窄了 0.2 个百分点，中、西部地区降幅分别较 8 月扩大 5.1、2.1 个百分点。从三季度单季数据来看，2025Q3 新开工面积 1.5 亿平，同比下降 16.6