房地产行业2025年9月月报：9月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 10 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正》（2025/09/16） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市——房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/09/16） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年9月月报 9 月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落 核心观点 【新房成交】  9 月新房成交面积同环比均由负转正。9 月 40 城新房成交面积环比+9.0%，环比增长主要是因为传统旺季，同比+0.7%，同比增速较 8 月提高 14.3pct，同比增速由负转正主要是受低基数影响及一线城市新政的带动；1-9 累计同比-4.4%。不过，去年 Q4 开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。  从各能级城市来看，9 月一、二线城市新房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：9 月新房成交面积环比+22.7%，同比+9.9%，同比增速较 8 月提高 38.4pct；1-9 月累计同比-4.5%。具体来看，在 8 月末 9 月初一线城市出台的新政带动下，9 月北京新房成交面积环比+16%，同比+18%；上海环比+29%，同比+22%；广州环比+16%，同比+9%；深圳环比+35%，同比-33%。从累计来看，深圳 1-9 月新房成交面积同比-12%，北京、上海同比-6%，广州同比+1%。2）二线城市：9 月新房成交面积环比+9.2%，同比+0.8%，同比增速较 8 月提高了 10.2pct；1-9 月累计同比-2.6%。9 月单月新房成交面积同环比均正增长的有南宁、武汉、成都，同比正增长但环比负增长的城市有福州、济南，环比正增长但同比负增长的城市有杭州、苏州、宁波、南京，仅青岛同环比均负增长。从累计来看，1-9 月武汉新房成交面积同比+27%，福州同比+22%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：9 月新房成交面积环比-3.4%，同比-11.6%，同比由正转负，同比增速下降 14.9pct；1-9 月累计同比-8.5%。 【二手房成交】  9 月二手房成交面积同环比均由负转正。9 月 18 城二手房成交面积环比+6.0%，同比+9.4%，同比增速提高 15.7pct。1-9 月累计同比+7.7%。  9 月一、二线城市二手房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1-9 月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速为 27.2%、4.1%、-14.9%，一、二线城市同比增速分别提高 29.9、15.2pct，三四线城市同比增速降低 14.9pct。具体而言，一线城市中，9 月北京二手房成交面积环比+15%，同比+22%；深圳环比+9%，同比+46%。二线城市中，厦门、成都同环比均正增长；杭州、青岛、苏州环比下降、同比上升；南宁环比上升，同比下降；南京同环比均负增长。从累计来看，1-9 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 18.6%、3.8%、-3.5%。其中一、二线城市中累计同比仅南京（同比-8%）呈现负增长。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至 9 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+2.0%，同比-12.7%；整体去化周期为 18.9 个月，环比+1.7 个月，同比+0.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  开盘去化率：9 月 30 城开盘去化率环比下降，但仍处于年内高位。根据克而瑞，30 城 9 月平均开盘去化率为 39%，环比-3pct，同比+13 pct，仍处于年内高位水平。9 月一、二、三四线城市平均开盘去化率为 37%、45%、18%，一、三四线城市环比提升 7、9 pct，二线城市环比-5pct，一、二、三四线城市同比提升 17、15、4 pct。分城市来看，去化率超 6 成城市为北京、成都、厦门、长沙、杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势来看，1）上海、成都、杭州等热点城市 9 月去化率小幅回落，仍处 4 成以上高位波动；2）武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市 9 月去化率延续增势；3）南京、昆明、济南等 9 月去化率均不足 2 成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。 【土地市场】  9 月整体土拍热度有所回落，一线城市土拍溢价率仍超10%。9 月全国成交土地建面环比+19.5%，同比-9.1%；其中一、二、三线城市环比增速为28.9%、46.0%、15.1%，同比增速为-23.3%、7.8%、-22.8%。9 月全国成交土地平均楼面价环比+40.6%，同比-6.0%；其中一、二、三线城市环比增速为39.3%、39.3%、41.5%，同比增速为-35.5%、-8.7%、4.5%。9 月全国平均土地溢价率为 3.3%，环比-0.8pct，同比-0.7pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为 12.3%、1.3%、1.7%，一线城市环比-10.0pct，同比+2.3pct，二线城市环比-0.6pct，同比-1.0pct；三线城市环比+0.9pct，同比-1.9pct。  1-9 月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨 6%，整体“提质缩量”特征明显。1-9 月全国成交土地规划总建面同比-6.6%；成交总价同比-0.9%；楼面均价同比+6.2%；平均溢价率 6.8%，同比+3.1pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-14.6%、-0.3%、-11.1%；平均土地溢价率为 13.4%、9.0%、2.5%，一、二线城市同比提升 8.4、4.7pct，三线城市同比-0.7pct。 【房企】  房企销售：低基数影响下，百强房企 9 月权益销售同比增速转正。百强房企 9 月全口径销售额同比-2.4%（前值：-16.5%）；权